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（文/孙(sun)梅欣 编(bian)辑/张(zhang)广(guang)凯(kai)）
2月20日，上海迎来(lai)2025年首场土拍，当天(tian)共有虹口、浦东新区、松江(jiang)和奉贤4宗(zong)地块出(chu)让。最终4宗(zong)地块被金(jin)茂+庆隆(long)联合体、华润(run)+越秀(xiu)联合体、国贸+金(jin)地+星狮联合体、龙湖+建华联合体分别斩获，本场土拍共计揽(lan)金(jin)159.26亿元。
其(qi)中最获瞩目的，是上午拍出(chu)的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金(jin)茂+庆隆(long)联合体在竞价(jia)184轮之后，以89.64亿元的价(jia)格，拿下虹口地块，以38.2%的溢价(jia)、楼面地价(jia)11.74万元/平方米的价(jia)格，成为上海虹口“新地王”。按(an)照(zhao)这一(yi)成本价(jia)，预计可售楼面价(jia)为12.5万元/平方米。
这一(yi)楼面地价(jia)，仅(jin)次于去年8月绿城拿下的上海徐(xu)汇斜土地块，和去年末宸(chen)嘉发展拿下的徐(xu)汇龙华地块。斜土地块的楼面地价(jia)为13.1万元/平方米，龙华地块为12.6万元/平方米，分列全(quan)国第单价(jia)第一(yi)、第二。
开(kai)年首场土拍，上海虹口地块就刷新了区域纪录(lu)，也让市场对从去年末延续的市场表现为之期待(dai)。上海中原地产市场分析师卢文曦(xi)分析认为，有了高楼面地价(jia)的烘(hong)托，让市场更期待(dai)小阳春的到来(lai)。
竞拍184轮！上海内环再出(chu)稀缺地块
虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以西，属于内环内位置。地块周边相当成熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全(quan)，太阳宫、月亮湾是板块内重要(yao)的商业中心(xin)，由于地块发展成熟有稀缺性，虹口地块在出(chu)让之前，市场就有高价(jia)预期。
目前周边可以参照(zhao)的楼盘价(jia)格如瑞虹新城，二手房售价(jia)超过16万元/平方米，中粮瑞虹海景壹号价(jia)格约为17万元/平方米，价(jia)格水平无(wu)疑给虹口地块预留(liu)了充(chong)足空间。
优越的区位也让虹口地块颇具竞争力(li)，除了金(jin)茂+庆隆(long)联合体之外，还有中海、招商+绿城联合体、保利(li)发展、华润(run)+越秀(xiu)联合体参与竞拍，现场竞争颇为激烈，最终现场竞拍次数达到184轮。
值得(de)注意的是，近期金(jin)茂出(chu)手频繁，拿地颇为积极。在12月上海2024年的最后一(yi)场土拍上，金(jin)茂和宝冶、招商分别组成联合系，一(yi)举拿下3宗(zong)地块，成交(jiao)金(jin)额超过百亿，展现了资金(jin)实力(li)和加快在上海土地储备的决心(xin)。
事(shi)实上去年金(jin)茂在上海的在售项目已经基(ji)本售完，今年只有早(zao)前和华润(run)、建发联合拿下的桃浦地块，因此在去年末加快补仓。而在年初就重仓市中心(xin)的虹口地块，区域位置较年末郊(jiao)区地块更为优越，可以看出(chu)金(jin)茂今年想走(zou)高端路线，实现利(li)润(run)最大化的目标。
相较于其(qi)他房企，联合体之一(yi)的庆隆(long)集团知名度相对较低，但实际则是投资界“老钱”。庆隆(long)集团是新加坡老牌投资公司，是新加坡知名房企，实控的黄氏家族是新加坡银行业巨贾，在新加坡、马来(lai)西亚(ya)、中国等地都有投资。
庆隆(long)集团早(zao)年就在上海设立投资公司，在上海长风、新江(jiang)湾有沁和园、沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品(pin)为主，但近年来(lai)较少出(chu)现在土地市场上。
有意思的是，本场土拍拿地的新加坡“含(han)量”颇高，除了拿下虹口的庆隆(long)，联合国贸、金(jin)地拿下松江(jiang)地块的星狮地产，也是新加坡知名房企。早(zao)年金(jin)地商置收购(gou)了星狮股份，但近期星狮已经多次以资金(jin)方的形式，出(chu)现在上海土拍市场。
在一(yi)定程度上也表明，当价(jia)格回归到合理范围时，上海这样一(yi)线城市的优质土地，仍然会获得(de)资金(jin)的高度青睐。
房企积极补仓释(shi)放回暖信(xin)号
除了虹口地块，浦口新区地块也是当天(tian)的热门地块，有中海、建发、浦发、保利(li)发展、招商、华润(run)+越秀(xiu)等6家拍卖主体参与。最终，华润(run)+越秀(xiu)联合体以50.9亿元价(jia)格、33.4%的溢价(jia)拿下该宗(zong)地块，楼面地价(jia)约为7.47万元/平方米。
这也是华润(run)和越秀(xiu)在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗(zong)宅地。去年11月，华润(run)、越秀(xiu)、中能建三家联合体以总价(jia)78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价(jia)为7.44万元/平方米。由此来(lai)看，年初这宗(zong)地块虽然容积率更高，但单价(jia)和去年基(ji)本持平。
在出(chu)让之前，浦东新城地块曾被市场寄(ji)予更高期望，市场普遍认为该宗(zong)地块也会打破区域纪录(lu)。但从最终出(chu)让结果来(lai)看，并未达到更高预期。
国贸+金(jin)地+星狮则以8.15亿元的总价(jia)、2.62万元/平方米单价(jia)，拿下了松江(jiang)新城地块。这宗(zong)地块也是当日出(chu)让总价(jia)和容积率最低的地块，预计未来(lai)主打改善型住房群(qun)体。
另(ling)外龙湖+建华以约10.56亿元总价(jia)，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价(jia)2.047万元/平方米，为当日单价(jia)最低地块。
4宗(zong)地块悉数拍出(chu)揽(lan)金(jin)超过159亿元，其(qi)中1宗(zong)还突破区域单价(jia)纪录(lu)，跻身(shen)全(quan)国榜单，上海首场土拍结果也让市场为之提振。加上2月19日公布(bu)的1月全(quan)国70城房价(jia)中，上海二手房价(jia)格环比涨幅达到0.4%位居全(quan)国之首，似(si)乎也给市场带来(lai)一(yi)丝“止跌回稳”的气息。
卢文曦(xi)表示(shi)，这场土拍释(shi)放了一(yi)些积极信(xin)号：“市场在转暖向好，尤其(qi)对于高总价(jia)的高端改善产品(pin)，市场预期较为乐(le)观，这一(yi)点在去年末的二手房市场交(jiao)易表现中也有所呈现，也促使(shi)房企拿地更为积极。”
“首场土拍4宗(zong)地块均溢价(jia)出(chu)让，也显示(shi)出(chu)对未来(lai)市场的信(xin)心(xin)。”卢文曦(xi)表示(shi)，从结果来(lai)看仍有分化表现，市区2幅地块关注程度高于郊(jiao)区地块，国企、央企拿地的坚决程度也更高：“一(yi)方面预示(shi)未来(lai)市区房价(jia)还会向上突破，另(ling)一(yi)方面，提升楼市持续好转的预期。”