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中国网(wang)财经1月21日(ri)讯 日(ri)前，国家统计局发布了2024年全国房地(di)产市场基(ji)本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日(ri)在国新办举行(xing)的新闻发布会上表示(shi)，近期(qi)房地(di)产市场在政策(ce)组合拳作用下(xia)积(ji)极变(bian)化增多，市场信(xin)心在逐步提振。随着存量政策(ce)和增量政策(ce)的有效落实，下(xia)阶段房地(di)产市场有望继续改善。
2024年房地(di)产销售端、投资端、融资端表现如(ru)何？2025年房地(di)产行(xing)业前景如(ru)何？针对上述(shu)问题(ti)，中国网(wang)财经记者采访多位专家进(jin)行(xing)解读。
销售端：乐观情形下(xia)商品房销售面积(ji)或可止跌(die)
国家统计局数据(ju)显示(shi)，2024年，新建商品房销售面积(ji)97385万平方米，比上年下(xia)降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元，下(xia)降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等(deng)多因素影响继续下(xia)移，销售额降幅更(geng)大主(zhu)要受价(jia)格冲击。”天风研究房地(di)产联(lian)合首席分析师王雯表示(shi)，“但从时间维度看(kan)，对比2023年，得益于政策(ce)积(ji)极引导，单月销售增速整体呈修(xiu)复趋势，一三季度末为基(ji)本面边际转折点，量价(jia)企稳已具备基(ji)础。”
具体来看(kan)，2024年房地(di)产行(xing)业继续呈调整态势，上半年的“517”新政和下(xia)半年的“924”新政，为市场注(zhu)入信(xin)心，行(xing)业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明(ming)显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收(shou)窄，随后政策(ce)利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌(die)幅有所扩大。9月末以来房地(di)产利好政策(ce)频(pin)出，中央政治局会议(yi)首次提出促进(jin)房地(di)产市场止跌(die)回稳的表述(shu)，旨(zhi)在提振市场信(xin)心、改善预期(qi)，推动房地(di)产市场积(ji)极变(bian)化，10、11月销售数据(ju)持续改善，其中11月单月商品房销售面积(ji)和销售额同比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据(ju)上来看(kan)，2024年下(xia)半年以来，全国新建商品房销售额、销售面积(ji)累计同比降幅持续收(shou)窄，其中销售面积(ji)累计同比降幅已连续7个月收(shou)窄，销售额降幅连续8个月收(shou)窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收(shou)窄，市场信(xin)心有所修(xiu)复。
重点城市来看(kan)，据(ju)中指研究院(yuan)，10月重点100城新房销售面积(ji)同比结束16连跌(die)，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策(ce)及集(ji)中网(wang)签(qian)推动下(xia)，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总(zong)经理曹(cao)晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如(ru)：居民收(shou)入预期(qi)尚未根(gen)本性扭转、有效供给不(bu)足、二手房市场对新房“替代效应”等(deng)问题(ti)。
根(gen)据(ju)中指研究院(yuan)预测，中性情形下(xia)，预计2025年全国商品房销售面积(ji)同比下(xia)降6.3%，乐观情形下(xia)，若货币化安置100万套城中村(cun)改造(zao)、收(shou)储存量房等(deng)政策(ce)加快落实，2025年全国商品房销售面积(ji)或可实现止跌(die)。同时宏观经济运行(xing)企稳、居民就业和收(shou)入改善也是房地(di)产止跌(die)回稳的必要条件。
投资端：提供“好房子”的房企才会脱颖(ying)而出
国家统计局数据(ju)显示(shi)，2024年，全国房地(di)产开发投资100280亿元，比上年下(xia)降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处(chu)于历史低位。
“受土地(di)供给量价(jia)齐跌(die)、销售持续下(xia)滑、库(ku)存规模高企等(deng)因素影响，2024年行(xing)业土地(di)投资与开发规模仍处(chu)于低位。”中诚信(xin)国际企业评级部分析师侯一甲表示(shi)。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房企仍采取谨慎的开发及投资策(ce)略，整体土地(di)投资及项目开发呈收(shou)缩态势，央国企仍是市场投资主(zhu)力(li)，城投托底土拍市场的情况较为明(ming)显。拿地(di)开工率整体偏低，但房企出于稳健性考虑，新开盘的项目大多能够实现盈利。
“2024年，二手房成交比重进(jin)一步上升，受制于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据(ju)研究院(yuan)首席分析师王小嫱谈到(dao)，“未来房地(di)产开发企业的集(ji)中度将会继续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会在市场调整中脱颖(ying)而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地(di)和新开工房企的资金状况是不(bu)错的，所以对于2025年房地(di)产新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上海易居房地(di)产研究院(yuan)副院(yuan)长严跃进(jin)举例2025年1月各(ge)地(di)出现了积(ji)极拿地(di)现象，说明(ming)一些优质房企在后续拿地(di)新开工方面动力(li)依然很(hen)足。
竣工方面，受开发投资和拿地(di)等(deng)指标的影响，竣工量也在收(shou)缩。严跃进(jin)指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作，同时加大对优秀案例的积(ji)极宣传(chuan)。
展望2025年，严跃进(jin)预测房地(di)产开发投资类指标跌(die)幅可控(kong)。同时，在系列金融和财政政策(ce)支持下(xia)，房地(di)产开发投资指标有结构(gou)方面的优化，积(ji)极落实好“严控(kong)增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹(cao)晶晶认为，盘活(huo)闲置存量土地(di)将是2025年促进(jin)投资开工“止跌(die)回稳”的关键，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进(jin)入新的循环。
融资端：更(geng)倚重企业自身经营能力(li)
2024年房地(di)产开发企业到(dao)位资金107661亿元，比上年下(xia)降17.0%，虽(sui)然行(xing)业到(dao)位资金降幅连续收(shou)窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行(xing)业资金压(ya)力(li)仍存。
2024年以来行(xing)业融资政策(ce)进(jin)一步宽松，“白(bai)名单”等(deng)政策(ce)亦不(bu)断推进(jin)，行(xing)业融资环境持续改善。
从政策(ce)方面来看(kan)，2024年1月，中央推动建立房地(di)产融资协调机制，并要求各(ge)地(di)政府(fu)积(ji)极落实，并在“924”新政中进(jin)一步提出加大“白(bai)名单”项目贷(dai)款投放力(li)度;截至 2024年 11 月末，全国房地(di)产“白(bai)名单”项目的投放金额已经超过(guo) 3.6万亿元，预计全年将超过(guo)4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日(ri)，国家发展改革委公布《关于全面推动基(ji)础设施(shi)领(ling)域(yu)不(bu)动产投资信(xin)托基(ji)金(REITS)项目常态化发行(xing)的通知》(1014号文)，部署推进(jin)REITS常态化发行(xing)工作，2024年新成立REITS产品数量达到(dao)29只，发行(xing)规模超640亿元，创历年新高;截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发行(xing)规模达1609.69亿元。
此外,9月24日(ri)，央行(xing)将“金融16条”和经营性物(wu)业贷(dai)款两项政策(ce)延期(qi)至2026年末，该举措有利于进(jin)一步缓解房企在保交楼、现金流及偿债等(deng)方面的压(ya)力(li)。
王雯认为，2024年融资端信(xin)用收(shou)缩力(li)度较轻，更(geng)倚重企业自身经营能力(li)。他具体分析，2024年房企到(dao)位资金继续缩减，较国内贷(dai)款，预收(shou)款、按揭贷(dai)同比降幅更(geng)大，反映信(xin)用收(shou)缩力(li)度相(xiang)对较轻，主(zhu)要或源于供给侧出清程度已较高、白(bai)名单等(deng)融资政策(ce)对冲等(deng)因素，也反映自身经营回款能力(li)对企业现金流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱表示(shi)随着政策(ce)的持续发力(li)，如(ru)“白(bai)名单”项目贷(dai)款审批通过(guo)金额的增加等(deng)，房企的资金面总(zong)体压(ya)力(li)或改善，但仍难以扭转下(xia)行(xing)态势，预计2025年房企到(dao)位资金降幅有望收(shou)窄至8%左右。(作者：谭梦桐(tong))