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深圳未动(dong)，临深便“涨价(jia)”声一片(pian)了。
难道(dao)临深市(shi)场，要抢跑了？
涨声四起
开年，深圳市(shi)场还没什(shi)么水花，东(dong)莞的楼市(shi)就开始喊“涨”。
临深市(shi)场，最近(jin)东(dong)莞十(shi)多个(ge)楼盘集中收回折扣，上调价(jia)格成了讨论的热门。
似乎，开工短短十(shi)多天，各个(ge)住宅项目(mu)为了抓住金三银四，做了通气动(dong)作。
据不完全统计，东(dong)莞新房住宅，发(fa)布了调价(jia)海报的就有接近(jin)二十(shi)个(ge)，涨价(jia)的幅度在2%～3%左右，其(qi)中不乏东(dong)城、南城、万江、松山湖(hu)这(zhe)些核心区域位置地段不错的项目(mu)。
比(bi)如东(dong)城的光大天骄国际，2月16日起“涨价(jia)2%”。
光大天骄国际去年入市(shi)442套163—350平住宅，备案均价(jia)约5.4万—6.3万/平。
比(bi)如南城的建发(fa)缦云2025年涨价(jia)2%，这(zhe)个(ge)项目(mu)位于东(dong)莞南城CBD旁，去年5月曾加推，整体备案均价(jia)约5万-5.2万元/平。
比(bi)如南城的香港中心紫荆8号(hao)2月17日起涨价(jia)1%，保利天珺(jun)2月17日起涨7万-8万/套。
这(zhe)两个(ge)项目(mu)直线距离约250米，前者143-208㎡的精装(zhuang)大平层备案均价(jia)约5.4万—5.8万/平，后者建面约130-150平住宅备案均价(jia)约4.69万—5.26万/平。
比(bi)如位于东(dong)莞南城的保利天郡2月17日总价(jia)上调7万-8万，与东(dong)莞香港中心直线距离约300米。
再比(bi)如虎(hu)门的保利时区2月17日起涨价(jia)3%，厚街(jie)的保利四季和(he)颂府涨价(jia)2%。
而(er)这(zhe)些项目(mu)城区范围内优质地段的比(bi)较集中。
似乎，东(dong)莞核心区域的一些新房项目(mu)信心又(you)回来(lai)了，而(er)且(qie)不仅回来(lai)，还有了不少底气。
而(er)楼市(shi)几乎牵一发(fa)动(dong)全身，这(zhe)些项目(mu)代表的就是市(shi)场的整体趋势(shi)。
比(bi)如这(zhe)些项目(mu)中，保利的涨价(jia)集中度就比(bi)较高(gao)，在统计内的就有三个(ge)，也一定(ding)反映出了开发(fa)商的态度。
所以，眼(yan)下涨声四起，也说明一个(ge)问题——开发(fa)商们与其(qi)同行互(hu)卷，不如一起托底市(shi)场，抓住“金三银四”的市(shi)场节点。
涨价(jia)底气
虽然市(shi)场是否真的已经具备“涨价(jia)”条(tiao)件，还需要打个(ge)问号(hao)。
但是什(shi)么给了开发(fa)商底气，支撑(cheng)开发(fa)商们统一了动(dong)作？
正常来(lai)说，东(dong)莞市(shi)场看深圳。
深圳作为楼市(shi)风向标，市(shi)场复苏明确。
无论是新房还是二手房，在去年的政策组合拳(quan)下，九月到十(shi)二月，连续一个(ge)季度成交都出现了升温，2025年1月至2月虽然成交有所回落，但历年都有春节假期的阶段性特征(zheng)，对比(bi)之下已经是2022年以来(lai)春节假期阶段的高(gao)峰。
而(er)整个(ge)深圳的新房住宅，去年取消限价(jia)后，一些新住宅的价(jia)格反而(er)比(bi)市(shi)场预期的还贵了。
虽然这(zhe)些项目(mu)并没有宣布“涨价(jia)”，但价(jia)格对比(bi)周边(bian)新房或者前批(pi)房源(yuan)贵了是有目(mu)共睹的。
其(qi)次，东(dong)莞的市(shi)场也有所复苏。
从东(dong)莞住建局公布的数据可(ke)以看到，去年9月—12月，东(dong)莞超过4层的新房住宅成交量超过2000套，10月甚至出现5582套的成交量，并且(qie)新房住宅的网签均价(jia)也稳定(ding)在了2.4万+/平方米，二手住宅方面也同样维持在2000套以上，网签均价(jia)维持在1.6万/平左右。
而(er)今年1月的数据，同样也是受春节传统淡季影(ying)响回落了一些。
而(er)更值得(de)注意的是，2024年9月—12月，东(dong)莞的核心城区东(dong)城街(jie)道(dao)、南城街(jie)道(dao)也有同样的网签表现，超过4层的新房住宅网签套数从2位数，上升到3位数。
如果(guo)不是受春节影(ying)响，翘尾(wei)行情会更明显。
所以即使网签数据存在一定(ding)的滞后性，但东(dong)莞的住宅市(shi)场确实有过阶段性的复苏。
这(zhe)就给新房的开发(fa)商回收折扣，调价(jia)提供一些底气。
而(er)市(shi)场的风向，可(ke)以直接影(ying)响开发(fa)商销售的策略，尤(you)其(qi)是项目(mu)的一线营销策划团队，都时刻关注市(shi)场的动(dong)态和(he)变化。
去年12月东(dong)莞就已经有项目(mu)跟着深圳和(he)东(dong)莞市(shi)场反弹收回折扣，针对195平和(he)105平户型回收折扣。
第三是提价(jia)的项目(mu)，核心区域的居多，本身地段上有市(shi)场优势(shi)。
而(er)核心区域本身项目(mu)库存和(he)供应本身也不算多，去年整个(ge)东(dong)莞就上拍了5宗商住用地，其(qi)中还流拍了两宗，而(er)东(dong)城、南城、莞城的位置都没有宗地供应。到了今年1月才补充位于滨海湾新区的商住用地。
对比(bi)近(jin)5年每年的商住用地出让宗数，几乎是腰斩(zhan)的状态。
而(er)住宅用地的变化，事关市(shi)场3年的预期。
对开发(fa)商而(er)言，虽无直接影(ying)响，但也间接决(jue)定(ding)了对市(shi)场的短期判断(duan)和(he)销售决(jue)策。
所以，商住用地的减(jian)少供应，也给核心区的项目(mu)一些“慢(man)慢(man)卖(mai)”的底气。
所以，回收折扣也就有了底气。