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或许，只(zhi)有土豪村才能救(jiu)房(fang)地产(chan)。
困(kun)在资金(jin)上
最近佛山一个土豪村借钱给(gei)开发商推动村里旧改的(de)事，上了新(xin)闻。
这个村子是(shi)位于(yu)佛山市南海区桂城街道的(de)永胜村，位置可以说是(shi)佛山南海区相当不错的(de)地段(duan)。
从地理位置来(lai)看，步行1.5公里范(fan)围内临近广佛线的(de)千(qian)灯湖站以及金(jin)融高(gao)新(xin)区站，近距离可上广佛江(jiang)珠高(gao)速，区域内还有南海全民健身体(ti)育公园以及万达广场，是(shi)佛山非常繁(fan)华的(de)新(xin)商圈。
周边的(de)小区，也是(shi)佛山最贵的(de)地段(duan)。
在中介平台上显示(shi)，永胜村所在位置的(de)片区千(qian)灯湖片区，挂(gua)盘(pan)均价(jia)达到了2.6万/平。
其中灯湖盛世挂(gua)盘(pan)均价(jia)约3.5万/平，万达华府挂(gua)盘(pan)均价(jia)约2.9万/平，保利花园一期挂(gua)盘(pan)约3.6万/平，保利花园二(er)期挂(gua)盘(pan)均价(jia)约3.9万/平，保利花园三期挂(gua)盘(pan)均价(jia)约4.2万/平。
这样的(de)地段(duan)位置，无论是(shi)村民，还是(shi)当地推动村落改造的(de)大手，都对(dui)永胜村的(de)蝶变寄予厚望。
从2016年提(ti)及改造开始，到2019年被正式落实开发合作方(fang)，已经过去六七年。
但如今，随着房(fang)地产(chan)行业周期的(de)变化，永胜村的(de)拆迁旧改也陷(xian)入(ru)了困(kun)局。
所以作为佛山备受(shou)关注的(de)旧改项(xiang)目，也不得(de)不进行“自救(jiu)”。
根据永胜村1月发出(chu)的(de)公告显示(shi)，整(zheng)个永胜村拆除已经达到63%，旧改的(de)首期回迁住宅倒是(shi)已经交付，入(ru)住率达到100%，但是(shi)剩余还有54%的(de)村民无法回迁，并(bing)且回迁遥遥无期。
考(kao)虑到合作的(de)开发商出(chu)现(xian)资金(jin)短(duan)缺，导(dao)致项(xiang)目进度迟滞，无法正常推进，计划把(ba)收到的(de)土地出(chu)让金(jin)拿出(chu)来(lai)，垫资推动二(er)期回迁安置住宅建设。
具体(ti)的(de)垫资方(fang)案为——
将永胜村出(chu)让金(jin)返还款以垫付资金(jin)的(de)形式，借款给(gei)开发商，优先建设二(er)期回迁房(fang)，共计约7.86亿元(yuan)，还不够的(de)由(you)永胜经济社自有资金(jin)投入(ru)。
这样的(de)举措，也为全国的(de)旧改解困(kun)，提(ti)供了一个样本。
一来(lai)可以推动旧改建设，保证开发商交楼任务，二(er)来(lai)村民可以尽快回迁，盘(pan)活区域生态，提(ti)升周边城市面貌(mao)，恢复(fu)经济生态。
三来(lai)尽管以借款的(de)方(fang)式垫资，但永胜村建立了土地监(jian)管账户(hu)，可以进行专款专用，便于(yu)资金(jin)使用监(jian)督，确保资金(jin)监(jian)管，同时也能进行工程(cheng)进度的(de)监(jian)督，最大程(cheng)度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来(lai)即便未(wei)来(lai)开发方(fang)无法偿还借款，大概率也还有一定的(de)协议抵扣或担保。
不改是(shi)常态
对(dui)于(yu)有资金(jin)实力的(de)旧改村落，很多时候涉及的(de)是(shi)股份合作社。
永胜村旧改之(zhi)所以能够继续推动项(xiang)目，更多仰(yang)仗的(de)是(shi)永胜村的(de)实力，也是(shi)广东(dong)首个探索旧村改造与村集体(ti)收益平衡的(de)案例。
根据永胜股份经济合作社公布的(de)财(cai)务收支预算方(fang)案显示(shi)，光(guang)经营(ying)收入(ru)就达到3101.93万元(yuan)，投资收益达到1671.4万元(yuan)，加(jia)上其他收入(ru)，总收入(ru)4781.93万元(yuan)。
差不多半个小目标的(de)收入(ru)，而整(zheng)个预算支出(chu)为641.88万元(yuan)。
去年年中也曾公布过一次预分红方(fang)案，拿出(chu)976.69万元(yuan)分给(gei)2273名村民。
所以这样的(de)村集体(ti)经济，完全有能力支撑项(xiang)目的(de)推进。
而这样有实力的(de)村集体(ti)，在东(dong)莞、广州、深圳都并(bing)不罕见。
每年广深莞的(de)“土豪村”晒(shai)分红，都能吸引一波(bo)关注。
比如去年南海的(de)庄边村、胜利村，禅城的(de)郊(jiao)边村、鄱(pan)阳村等。
但并(bing)非每个旧改项(xiang)目，背后都拥有一个有实力的(de)合作社，是(shi)否能够效仿永胜村的(de)做法，也需要看股份合作社的(de)实力或者村民的(de)意愿。
能够依靠(kao)自身摸出(chu)一条路子，得(de)到“资金(jin)”的(de)救(jiu)赎的(de)，毕竟是(shi)少数。
最明(ming)显的(de)，一些未(wei)拆改的(de)项(xiang)目，等来(lai)的(de)或许不是(shi)拆迁的(de)推进，而是(shi)不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成本高(gao)，规模大的(de)项(xiang)目。
像深圳一些旧改项(xiang)目，成本非常高(gao)，拆迁难度大。
比如深圳南山区域的(de)海雅百货大楼城市更新(xin)项(xiang)目，在2022年旧改方(fang)案批复(fu)后，却(que)被发现(xian)去年11月签约新(xin)的(de)商业并(bing)重新(xin)招商。
比如宝安区航城街道草围旧村及南片区城市更新(xin)单元(yuan)失效，去年12月被踢出(chu)旧改计划。
再比如深圳备受(shou)关注的(de)八卦(gua)岭旧改项(xiang)目，2019年被纳入(ru)福田区棚户(hu)区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未(wei)见动静。
有市民急得(de)向官(guan)方(fang)询问，得(de)到的(de)答复(fu)却(que)是(shi)“正统筹开展老旧住宅区改造新(xin)政研究工作，待(dai)新(xin)政策出(chu)台后将参照国家省市最新(xin)政策，结合各楼栋宗地面积、现(xian)状功能、权利人意愿等情况，分类分片，科(ke)学施策”。
所以，旧改项(xiang)目等着等着，也有可能不改了。
未(wei)来(lai)的(de)旧改，或许只(zhi)有资金(jin)真正落实的(de)项(xiang)目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼