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或(huo)许，只有土豪村才能救房地产。
困在资金上
最近(jin)佛山一个土豪村借钱给开(kai)发商推动村里旧改的事，上了新(xin)闻。
这个村子是位于佛山市南海区桂城街道(dao)的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当不(bu)错的地段。
从(cong)地理位置来看，步行1.5公里范(fan)围内临近(jin)广佛线的千灯湖站以及金融高新(xin)区站，近(jin)距离(li)可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身体育公园以及万达广场(chang)，是佛山非常繁华的新(xin)商圈。
周边的小区，也是佛山最贵(gui)的地段。
在中介平台上显示，永胜村所在位置的片区千灯湖片区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府(fu)挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样的地段位置，无论是村民，还是当地推动村落改造的大手，都对永胜村的蝶变寄予厚望。
从(cong)2016年提及改造开(kai)始，到2019年被正式(shi)落实开(kai)发合作方，已经过去六七年。
但(dan)如今，随着房地产行业周期的变化(hua)，永胜村的拆迁旧改也陷入(ru)了困局(ju)。
所以作为(wei)佛山备受关注的旧改项目，也不(bu)得不(bu)进行“自救”。
根据永胜村1月发出的公告显示，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已经交付，入(ru)住率达到100%，但(dan)是剩余(yu)还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期。
考(kao)虑(lu)到合作的开(kai)发商出现资金短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把(ba)收到的土地出让金拿出来，垫资推动二期回迁安置住宅建设。
具体的垫资方案为(wei)——
将永胜村出让金返还款以垫付资金的形式(shi)，借款给开(kai)发商，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不(bu)够的由(you)永胜经济社自有资金投入(ru)。
这样的举措，也为(wei)全国的旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证开(kai)发商交楼任务，二来村民可以尽快(kuai)回迁，盘活区域生态，提升周边城市面貌，恢复(fu)经济生态。
三来尽管以借款的方式(shi)垫资，但(dan)永胜村建立了土地监管账户(hu)，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同(tong)时(shi)也能进行工程进度的监督，最大程度保障交楼，促进开(kai)发企业开(kai)发销售。
四(si)来即便未来开(kai)发方无法偿还借款，大概率也还有一定的协(xie)议抵扣或(huo)担保。
不(bu)改是常态
对于有资金实力的旧改村落，很多时(shi)候涉及的是股份合作社。
永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多仰仗的是永胜村的实力，也是广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡的案例(li)。
根据永胜股份经济合作社公布的财务收支预算方案显示，光(guang)经营收入(ru)就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其他收入(ru)，总(zong)收入(ru)4781.93万元。
差(cha)不(bu)多半个小目标的收入(ru)，而整个预算支出为(wei)641.88万元。
去年年中也曾公布过一次预分红方案，拿出976.69万元分给2273名(ming)村民。
所以这样的村集体经济，完(wan)全有能力支撑项目的推进。
而这样有实力的村集体，在东莞、广州、深(shen)圳都并不(bu)罕见。
每年广深(shen)莞的“土豪村”晒(shai)分红，都能吸引一波关注。
比如去年南海的庄(zhuang)边村、胜利村，禅城的郊(jiao)边村、鄱阳村等。
但(dan)并非每个旧改项目，背后都拥有一个有实力的合作社，是否能够效仿永胜村的做法，也需要看股份合作社的实力或(huo)者村民的意愿。
能够依靠自身摸出一条路子，得到“资金”的救赎的，毕竟(jing)是少数。
最明显的，一些未拆改的项目，等来的或(huo)许不(bu)是拆迁的推进，而是不(bu)拆了，或(huo)者直接搁(ge)置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成本高，规模大的项目。
像深(shen)圳一些旧改项目，成本非常高，拆迁难度大。
比如深(shen)圳南山区域的海雅百货大楼城市更新(xin)项目，在2022年旧改方案批复(fu)后，却被发现去年11月签(qian)约新(xin)的商业并重新(xin)招商。
比如宝(bao)安区航城街道(dao)草围旧村及南片区城市更新(xin)单元失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深(shen)圳备受关注的八卦岭旧改项目，2019年被纳入(ru)福田区棚户(hu)区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询(xun)问，得到的答复(fu)却是“正统筹开(kai)展老(lao)旧住宅区改造新(xin)政研(yan)究工作，待(dai)新(xin)政策出台后将参照国家省(sheng)市最新(xin)政策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人(ren)意愿等情况，分类分片，科学施策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不(bu)改了。
未来的旧改，或(huo)许只有资金真正落实的项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼