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或许，只有土(tu)豪村才能救房地产。
困在资金上
最近(jin)佛山一个土(tu)豪村借钱给开发商(shang)推动村里(li)旧改的(de)事(shi)，上了新闻。
这个村子是(shi)位于佛山市南海区桂城街(jie)道的(de)永(yong)胜村，位置(zhi)可以说是(shi)佛山南海区相当(dang)不错(cuo)的(de)地段。
从地理位置(zhi)来看，步(bu)行1.5公里(li)范围内临近(jin)广佛线的(de)千灯湖站(zhan)以及金融高新区站(zhan)，近(jin)距离可上广佛江珠高速，区域(yu)内还有南海全(quan)民健身体育公园以及万(wan)达(da)广场(chang)，是(shi)佛山非常繁华(hua)的(de)新商(shang)圈。
周边的(de)小区，也(ye)是(shi)佛山最贵的(de)地段。
在中介平台上显示，永(yong)胜村所在位置(zhi)的(de)片区千灯湖片区，挂盘均价达(da)到了2.6万(wan)/平。
其中灯湖盛(sheng)世挂盘均价约3.5万(wan)/平，万(wan)达(da)华(hua)府挂盘均价约2.9万(wan)/平，保利花园一期挂盘约3.6万(wan)/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万(wan)/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万(wan)/平。
这样的(de)地段位置(zhi)，无论是(shi)村民，还是(shi)当(dang)地推动村落改造的(de)大手，都(dou)对永(yong)胜村的(de)蝶变寄予厚望(wang)。
从2016年提及改造开始(shi)，到2019年被(bei)正式落实开发合作方，已经(jing)过(guo)去六七(qi)年。
但(dan)如今(jin)，随着房地产行业周期的(de)变化，永(yong)胜村的(de)拆迁旧改也(ye)陷(xian)入了困局。
所以作为佛山备受关(guan)注的(de)旧改项目，也(ye)不得不进行“自救”。
根据永(yong)胜村1月(yue)发出的(de)公告(gao)显示，整个永(yong)胜村拆除已经(jing)达(da)到63%，旧改的(de)首期回(hui)迁住宅倒是(shi)已经(jing)交付，入住率达(da)到100%，但(dan)是(shi)剩(sheng)余(yu)还有54%的(de)村民无法回(hui)迁，并(bing)且回(hui)迁遥遥无期。
考虑到合作的(de)开发商(shang)出现资金短缺(que)，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的(de)土(tu)地出让金拿出来，垫资推动二期回(hui)迁安置(zhi)住宅建设。
具(ju)体的(de)垫资方案(an)为——
将永(yong)胜村出让金返还款以垫付资金的(de)形式，借款给开发商(shang)，优先建设二期回(hui)迁房，共计约7.86亿元，还不够的(de)由永(yong)胜经(jing)济社(she)自有资金投入。
这样的(de)举措，也(ye)为全(quan)国(guo)的(de)旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证开发商(shang)交楼任(ren)务，二来村民可以尽快回(hui)迁，盘活区域(yu)生态，提升周边城市面貌，恢复经(jing)济生态。
三来尽管以借款的(de)方式垫资，但(dan)永(yong)胜村建立了土(tu)地监管账(zhang)户，可以进行专款专用，便于资金使(shi)用监督，确保资金监管，同(tong)时也(ye)能进行工程进度的(de)监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无法偿(chang)还借款，大概率也(ye)还有一定的(de)协议抵扣(kou)或担保。
不改是(shi)常态
对于有资金实力的(de)旧改村落，很多时候(hou)涉及的(de)是(shi)股份合作社(she)。
永(yong)胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多仰仗的(de)是(shi)永(yong)胜村的(de)实力，也(ye)是(shi)广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡的(de)案(an)例。
根据永(yong)胜股份经(jing)济合作社(she)公布的(de)财务收支预算方案(an)显示，光经(jing)营收入就(jiu)达(da)到3101.93万(wan)元，投资收益达(da)到1671.4万(wan)元，加上其他收入，总收入4781.93万(wan)元。
差不多半个小目标的(de)收入，而整个预算支出为641.88万(wan)元。
去年年中也(ye)曾(ceng)公布过(guo)一次预分红方案(an)，拿出976.69万(wan)元分给2273名村民。
所以这样的(de)村集体经(jing)济，完全(quan)有能力支撑项目的(de)推进。
而这样有实力的(de)村集体，在东莞、广州、深圳都(dou)并(bing)不罕见。
每年广深莞的(de)“土(tu)豪村”晒分红，都(dou)能吸引一波关(guan)注。
比如去年南海的(de)庄(zhuang)边村、胜利村，禅城的(de)郊边村、鄱阳(yang)村等(deng)。
但(dan)并(bing)非每个旧改项目，背后都(dou)拥有一个有实力的(de)合作社(she)，是(shi)否能够效仿永(yong)胜村的(de)做法，也(ye)需要看股份合作社(she)的(de)实力或者村民的(de)意愿。
能够依(yi)靠自身摸出一条路(lu)子，得到“资金”的(de)救赎的(de)，毕竟是(shi)少数。
最明(ming)显的(de)，一些未拆改的(de)项目，等(deng)来的(de)或许不是(shi)拆迁的(de)推进，而是(shi)不拆了，或者直接搁置(zhi)了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成本高，规模大的(de)项目。
像深圳一些旧改项目，成本非常高，拆迁难度大。
比如深圳南山区域(yu)的(de)海雅百货大楼城市更新项目，在2022年旧改方案(an)批复后，却被(bei)发现去年11月(yue)签约新的(de)商(shang)业并(bing)重新招商(shang)。
比如宝安区航城街(jie)道草围旧村及南片区城市更新单(dan)元失效，去年12月(yue)被(bei)踢出旧改计划。
再比如深圳备受关(guan)注的(de)八卦(gua)岭旧改项目，2019年被(bei)纳入福田区棚户区改造年度计划，如今(jin)五年过(guo)去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询问，得到的(de)答复却是(shi)“正统筹开展老旧住宅区改造新政研究工作，待新政策出台后将参照国(guo)家省市最新政策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等(deng)情况，分类(lei)分片，科学施策”。
所以，旧改项目等(deng)着等(deng)着，也(ye)有可能不改了。
未来的(de)旧改，或许只有资金真(zhen)正落实的(de)项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼