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2月20日，上海2025年首次出(chu)让的四宗宅地进入现(xian)场竞价环(huan)节且全部(bu)溢价成交(jiao)，成交(jiao)总额159.26亿元，出(chu)让面积9.59万平方米(mi)，规(gui)划建筑面积22.72万平方米(mi)。
同策研究的分析师(shi)李浩诚表示，本次土拍(pai)中(zhong)，央国企(qi)虽(sui)有参与，但不再像以往一样(yang)占据(ju)绝对主导。引人注目(mu)的是，一些(xie)外资(zi)企(qi)业或带有外资(zi)背(bei)景的联合体在拿地中(zhong)表现(xian)活跃。本次土拍(pai)联合体拿地成为主流。
另一个值得关注的是非核(he)心区(qu)地块。城市测量师(shi)行的分析师(shi)唐新颖表示，本次出(chu)让的两宗外环(huan)外地块的表现(xian)虽(sui)不及中(zhong)心城区(qu)亮眼，但打破了以往郊区(qu)多(duo)以底价成交(jiao)的局面，显示出(chu)外环(huan)外市场的回暖迹象。
金茂联合外资(zi)企(qi)业获内环(huan)宅地，专家：反映出(chu)外资(zi)布局上海的战(zhan)略意图
本次土拍(pai)关注度最(zui)高的为虹口区(qu)地块。
虹口区(qu)C080302单(dan)元hk329-11地块吸引五(wu)位竞买(mai)人参与竞拍(pai)，中(zhong)国金茂（00817.HK）旗下的西(xi)安葆茂置业有限公司(si)和沁睿佳（上海）置业有限公司(si)的联合体经过184轮竞价，以89.64亿元的总价竞得，溢价率(lu)38.20%，成交(jiao)楼板价约11.75万元/平方米(mi)。
沁睿佳（上海）置业有限公司(si)为新加坡黄祖耀家族(zu)旗下产业。唐新颖称，中(zhong)国金茂与新加坡房(fang)企(qi)组成的联合体，这一合作不仅体现(xian)了房(fang)企(qi)对核(he)心城区(qu)稀(xi)缺(que)资(zi)源的争夺，也反映出(chu)外资(zi)房(fang)企(qi)通过联合开发的方式重新布局上海住宅市场的战(zhan)略意图。
参与此(ci)次土拍(pai)的还(hai)包(bao)括(kuo)中(zhong)国海外发展（00688.HK）、保利发展（600048.SH）、越秀地产（00123.HK）、华(hua)润置地（01109.HK)、招商蛇口（001979.SZ）、绿城中(zhong)国（03900.HK）。
出(chu)让文件显示，该(gai)地块位于(yu)内环(huan)线内嘉兴(xing)路街道(dao)瑞虹新城板块，东至(zhi)曲阳南路，南至(zhi)新宏星小学和规(gui)划公共绿地，西(xi)至(zhi)规(gui)划公共绿地，北至(zhi)四平路。该(gai)地块与瑞虹新城十期一路之隔。
该(gai)地块规(gui)划为普通商品(pin)房(fang)用地，起始价为64.86亿元，中(zhong)止价为90.81亿元，容积率(lu)为3.95，规(gui)划为普通商品(pin)房(fang)用地，出(chu)让面积19318.86平方米(mi)，计容面积76309.5平方米(mi)。
华(hua)润越秀联合体竞得“地王”旁宅地
浦东新区(qu)Z000602单(dan)元20Ea-01地块吸引六位竞买(mai)人参与竞拍(pai)，最(zui)终，经过76轮竞价，以50.90亿元的总价成交(jiao)，未触(chu)及中(zhong)止价，溢价率(lu)33.38%，成交(jiao)楼板价为74695元/平方米(mi)。
竞得人为越秀地产旗下的杭(hang)州燚乐实业投资(zi)有限公司(si)与华(hua)润置地旗下的上海泓喆商务(wu)咨询有限公司(si)组成的联合体。参与该(gai)地块竞拍(pai)的还(hai)包(bao)括(kuo)，建发国际集团（01908.HK）、保利发展、上海市浦东新区(qu)房(fang)地产（集团）有限公司(si)、招商蛇口和中(zhong)国海外发展。
出(chu)让文件显示，该(gai)地块规(gui)划为普通商品(pin)房(fang)用地，位于(yu)新杨思板块，东至(zhi)经二路、南至(zhi)纬一路、西(xi)至(zhi)经一路、北至(zhi)20Ea-02地块，出(chu)让面积27258.08平方米(mi)，容积率(lu)2.5，起始总价38.16亿元，中(zhong)止价53.43亿元。
该(gai)地块邻近“地王”——浦东新区(qu)Z000602单(dan)元20B-12地块。2024年11月27日，20B-12地块吸引五(wu)位竞买(mai)人参与竞价，中(zhong)能建城市投资(zi)发展有限公司(si)、越秀地产、华(hua)润置地组成的联合体成为竞得人，代价为78.97亿元的总价，实施商品(pin)住宅装修标(biao)准5000元/平方米(mi)，以及配建公共服务(wu)设(she)施300平方米(mi)和高端(duan)人才住房(fang)配建比例2%，成交(jiao)楼面价74426元/平方米(mi)，溢价率(lu)40.37%。20B-12地块不仅成交(jiao)总价创2024年集中(zhong)供地出(chu)让地块单(dan)个地块之最(zui)，溢价率(lu)也创近三年新高。
重启投资(zi)的金地今年第二次拿地
民营房(fang)企(qi)持续发力。
本次出(chu)让地块中(zhong)容积率(lu)最(zui)低的一宗为松江区(qu)SJC10008单(dan)元05a-24号地块，吸引两位竞买(mai)人参与竞拍(pai)，最(zui)终，由金地集团（600383.SH）和另外两家房(fang)企(qi)组成的联合体竞得，成交(jiao)额8.15亿元，溢价率(lu)13.98%，成交(jiao)楼板价为26216元/平方米(mi)。
图片来源：中(zhong)指院
该(gai)地块的竞得人包(bao)括(kuo)金地集团旗下的太(tai)仓鑫启泰房(fang)地产咨询有限公司(si)、新加坡星狮集团旗下的苏州星泰益(yi)置业有限公司(si)和厦门国贸房(fang)地产有限公司(si)拥有的上海筑成房(fang)地产有限公司(si)。未竞得人为建发国际集团（01908.HK）间接拥有的苏州兆坤房(fang)地产开发有限公司(si)。
图片来源：中(zhong)指院
出(chu)让文件显示，该(gai)地块位于(yu)松江新城方松街道(dao)，东至(zhi)05a-25号地块，南至(zhi)新松江路，西(xi)至(zhi)思涌路，北至(zhi)05a-22号地块；规(gui)划为普通商品(pin)房(fang)用地，出(chu)让面积25913.27平方米(mi)，容积率(lu)为1.2。
金地集团顺利度过去(qu)年的偿债高峰之后，现(xian)金流压力缓解(jie)，开始谋求发展，重启投资(zi)拿地，这是金地集团今年的第二次出(chu)手(shou)。今年1月20日，金地集团获取位于(yu)浙江省杭(hang)州市临平老城区(qu)的低密度宅地，权益(yi)占比60%。
熟悉该(gai)地块的业内人士介绍(shao)，该(gai)地块处于(yu)松江新城核(he)心地段，周边长期断供，高端(duan)低密产品(pin)会有较强(qiang)的竞争力。
来自金地集团的内部(bu)人士表示，逐步恢复拿地后，公司(si)今年将继续在产品(pin)端(duan)发力，以满足当前市场差异化(hua)的需求；该(gai)地块将建成以大面宽叠加为主的产品(pin)，并(bing)附带部(bu)分合院产品(pin)。
龙(long)湖(hu)集团联合体再获奉贤区(qu)宅地，外环(huan)外市场回暖
另一宗民企(qi)获取的地块为奉贤区(qu)奉贤新城10单(dan)元06-07地块，该(gai)地块吸引三位竞买(mai)人参与竞拍(pai)，最(zui)终，龙(long)湖(hu)集团（00960.HK）旗下的太(tai)仓湖(hu)晖(hui)置业有限公司(si)与句容建华(hua)置地有限公司(si)组成的联合体以10.57亿元的总价竞得，成交(jiao)楼面价20473元/平方米(mi)，溢价率(lu)16.54%。
图片来源：中(zhong)指院
句容建华(hua)置地有限公司(si)是汤(tang)和控股集团有限公司(si)旗下公司(si)，汤(tang)和控股还(hai)拥有全国最(zui)大的混凝土制品(pin)与技术综合服务(wu)商建华(hua)建材集团。
参与此(ci)次土地竞拍(pai)的还(hai)有中(zhong)国金茂（00817.HK）旗下的苏州腾茂置业有限公司(si)，常(chang)州天安元城房(fang)地产发展有限公司(si)和象屿地产集团有限公司(si)旗下的上海象盈房(fang)地产开发有限公司(si)组成的联合体。
出(chu)让文件显示，该(gai)地块规(gui)划为普通商品(pin)房(fang)用地、商业用地；东至(zhi)06-04地块，南至(zhi)光昊路，西(xi)至(zhi)金海公路绿地，北至(zhi)南奉公路绿地；建设(she)用地面积23459.62平方米(mi)，规(gui)划建筑面积51611.16平方米(mi)（商住比为15%:85%），容积率(lu)2.2，起始价约9.07亿元，中(zhong)止价为11.79亿元。
唐新颖介绍(shao)，本次土拍(pai)中(zhong)，两宗外环(huan)外地块的表现(xian)虽(sui)不及中(zhong)心城区(qu)亮眼，但打破了以往郊区(qu)多(duo)以底价成交(jiao)的局面，显示出(chu)外环(huan)外市场的回暖迹象。随着楼市政策的放宽，外环(huan)外重点发展区(qu)域的价值正逐步回归大众视野，例如五(wu)大新城区(qu)域，凭借其(qi)规(gui)划利好和价格优势，正吸引越来越多(duo)购房(fang)者的关注。未来，随着基础设(she)施的完善和产业资(zi)源的导入，外环(huan)外市场有望迎来新一轮发展机遇。
2024年4月，龙(long)湖(hu)集团联合句容建华(hua)置地有限公司(si)以15.37亿元的总价竞得奉贤新城10单(dan)元08B-01地块，参与此(ci)次竞拍(pai)的还(hai)包(bao)括(kuo)奉贤本地国企(qi)上海高屋置业有限公司(si)以及象屿地产集团有限公司(si)旗下的江苏象屿投资(zi)有限公司(si)。
专家：上海房(fang)价连续上涨，给房(fang)企(qi)拿地提供底气
本次出(chu)让地块全部(bu)溢价成交(jiao)。
上海中(zhong)原地产市场分析师(shi)卢(lu)文曦表示，溢价的产生说明房(fang)企(qi)拿地积极性很(hen)高，对市场有良好信心。尤其(qi)是2月19日公布的70城房(fang)价指数，上海房(fang)价继续保持连续上涨势头，给房(fang)企(qi)提供了不少底气。
李浩诚认为，上海土地市场活跃度显著提升，吸引众多(duo)房(fang)企(qi)积极参与，竞争激烈程度显著提升，也表明房(fang)企(qi)对上海房(fang)地产市场前景依然看(kan)好，愿意投入资(zi)源参与优质地块的争夺。
中(zhong)指研究院上海分析师(shi)苏晓(xiao)东同样(yang)表示，本轮土拍(pai)是春节后上海土拍(pai)市场的良好开端(duan)，稀(xi)缺(que)地块继续受到房(fang)企(qi)热捧。土拍(pai)市场高涨的热情或将传导至(zhi)新房(fang)市场，加之上海购房(fang)政策仍有放松的空间，有助于(yu)稳定购房(fang)者预期，有利于(yu)上海房(fang)地产市场整体企(qi)稳。
上海易居房(fang)地产研究院副院长严跃进分析认为，上海土地市场的较好表现(xian)，对于(yu)全国其(qi)他城市也有较为积极的启发。各地要用足用好政策，推出(chu)优质地块，积极促进土地市场的活跃。
国企(qi)积极参与本次土拍(pai)的同时，国内民营地产商和外资(zi)地产商的积极入市也值得关注。据(ju)中(zhong)指院统计，本场土拍(pai)4宗地块共吸引17家企(qi)业参拍(pai)，其(qi)中(zhong)5家央企(qi)、5家国企(qi)、3家民企(qi)、3家外企(qi)和1家混合所有制企(qi)业。
严跃进也表示，此(ci)次土拍(pai)最(zui)受关注的即为虹口区(qu)地块，吸引了包(bao)括(kuo)中(zhong)国海外发展、绿城中(zhong)国、招商蛇口等头部(bu)房(fang)企(qi)，进一步说明2025年优质城市优质地段依旧(jiu)受到房(fang)企(qi)的青睐(lai)和认可。