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房子拆了(le)，临迁费又停发了(le)，该怎么办(ban)？
广州给出了(le)范本(ben)——村民“自救”。
原址回迁新模式
进入2025年，广州埔心村的村民，没能等来激动人心的回迁收房，反而等来了(le)一纸(zhi)自主拆建安(an)置(zhi)申报(bao)方案。
近日，广州黄埔龙湖街(jie)道发出一份(fen)《龙湖街(jie)道埔心村自主拆旧建新村民申报(bao)方案》。
作为广州黄埔区重点改(gai)造旧村，该《申报(bao)方案》一石激起千层浪。
无论是从《申报(bao)方案》阐述的具体缘由，还是提出的拆旧建新标准，都和原来的拆迁补偿安(an)置(zhi)原则及方案大相径庭。
新的《申报(bao)方案》中显示——
1、自主拆旧建新村民申报(bao)范围为埔心村整村村域范围
2、住宅建设申请以“一户一宅”为原则。一户村民只能申请一块宅基地建设住房，无安(an)置(zhi)面积的除外。并且达到法定婚龄村民子女可独立算一户，未达到法定婚龄村民子女要与父母作为同一户。
3、申请建房，最大面积不能超过300平每户，不仅限(xian)制总(zong)层数，临街(jie)商铺以及自住层高也分别限(xian)制在了(le)4米和3米。
4、多于300平可转让，少于300平可增购。
安(an)置(zhi)总(zong)面积超过300平部分，可以以1000元/平流转给村集体，不到300平部分，可以以1000元/㎡向村集体增购，但增购面积不得超过100平，且增购后总(zong)面积不得超过 300平。
已签订《广州市(shi)黄埔区龙湖街(jie)埔心村旧村改(gai)造房屋补偿安(an)置(zhi)协议》且回迁安(an)置(zhi)建筑面积不小于200平的村民，只可申请建设1栋住宅，不足300平部分可增购，多出部分流转给村集体，价格同样都是1000元/㎡。
5、置(zhi)换比例3:1。安(an)置(zhi)面积超过300平的，不选择转让给村集体可以按照300平回迁面积换100平自建面积。
6、签约才具备选房资格，先支付(fu)建房款先选回迁房。
拿出10%位置(zhi)好，商业价值高的房源竞(jing)标选房，剩下的90%房源根据建房款的支付(fu)时间(jian)顺序，选房。
7、临迁费停止(zhi)计发，住房补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接拨给施工单位。
根据原来的补偿安(an)置(zhi)方案，村民可以获得—一层主体的房屋补偿2层；同一栋房屋首层建筑存在两种或两种以上结构的，按照每种结构对应的面积计算回迁安(an)置(zhi)面积；首层梯间(jian)面积不足首层房屋建筑面积三分之一按一层计；二层及以上主体房屋一至四层按实测面积计算，不足四层部分可按首层建筑面积补足四层。
超建面积按 1500 元/㎡计算材料损失补偿，不作回迁安(an)置(zhi)。
弃产实测面积补偿8000元/㎡，权益面积补偿6500元/㎡，临迁费起5年内25元/㎡/月，第六(liu)年临迁费每年按上一的标准递增10%。
总(zong)的来看，对比过去(qu)《广州市(shi)黄埔区龙湖街(jie)埔心村旧村全面改(gai)造补偿安(an)置(zhi)方案》，村民不仅临迁费少了(le)，回迁的面积以及奖励金也少了(le)，还要自主出资一部分费用(yong)建房。
旧改(gai)新模式——业主出资
虽(sui)然广州龙湖街(jie)道埔心村的自主拆旧建新安(an)置(zhi)方案已经遭到村民业主们的驳回，但从方案文件的内容中也透露出未来房地产的几大变(bian)化趋势——
1、好房子建设、发展新模式已经铺开，将会从方方面面落实，包括推进老旧住宅更(geng)新改(gai)造，把老房子、旧房子变(bian)成好房子。
这一点从埔心村的自主拆旧建新安(an)置(zhi)方案的建房标准可以看到，自建新房不仅采(cai)取(qu)“别墅”的形式，还约束了(le)层数、层高以及总(zong)建筑面积，基本(ben)都以别墅的形式设定建筑标准。
2、旧改(gai)困(kun)局扭转，未来不仅需(xu)要依赖开发商的拆改(gai)力量，更(geng)需(xu)要依赖村民业主自身筹建的力量。
具体的解决方式是开发商贷款建设+村民业主自筹资金。
并且广州已经有旧改(gai)项目这条路子走成功(gong)。
一是位于广州花都区的新华街(jie)丰盛社区，业主自筹经费近800万元拆除重建，二是埔心村隔壁的迳下村，村民业主也同样经历了(le)自主拆旧建新。
而去(qu)年6月，位于深圳罗湖清水河街(jie)道的红岗花园也成为自筹旧改(gai)的案例。
由街(jie)道办(ban)牵头摸(mo)底小区自筹改(gai)造资金的情况。
再往前推是杭州。
2024年1月杭州市(shi)中心的浙工新村自筹4.7亿原拆原建，每户约100万，同年3月底，杭州多个老旧小区几乎同时启动自主更(geng)新民意调(diao)研，4月浙江多部门便联合发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更(geng)新试点工作的指导意见（试行）》，从2024年5月1日起实施。
作为一线或者新一线城市(shi)，已经在摸(mo)索试点中寻求老旧小区或村落重建由业主自筹资金的模式。
所以城市(shi)中的老旧小区或者村庄，未来资金来源除了(le)政府或者开发商以外，业主共(gong)同承(cheng)担改(gai)造成本(ben)也会是一种大趋势。
3、市(shi)场需(xu)求萎缩(suo)，无法实现盈利的旧改(gai)项目，揭不开锅的开发商选择了(le)躺平。
《龙湖街(jie)道埔心村自主拆旧建新村民申报(bao)方案》提到非常关键的一点，揭开了(le)房地产如今(jin)旧改(gai)的局面。
一是市(shi)场终端萎缩(suo)，二是开发商无法盈利，难以经营平衡，已经无有力措施推进旧改(gai)项目，三是大量旧改(gai)项目陷入停滞，四是旧改(gai)项目只能寻求新的解决出路。
因为《申报(bao)方案》中提到，多地三旧改(gai)造项目已经陷入困(kun)局，开发商也已经没有任何有力的措施，并且黄埔区域内多村项目已经拖欠临迁费。
根据公开资料统计，广州黄埔区临迁费用(yong)拖欠超过9个月的就多达十几个，如埔心村、莲潭村、萝峰村、凤尾村、贤江村等。
甚至广州有的村落，只能短期(qi)搬回原址，比如贤江村、群星村等。
所以，未来拆不动的老旧小区或者村落，业主自主筹集是破局的重要路径之一。
作者 | 醉酒大鲨鱼