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中国网财经1月21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全国房地产市场基本情况(kuang)，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日在国新办举行的新闻发布会上表示，近期房地产市场在政(zheng)策组合拳作用下积极变化增多，市场信心(xin)在逐步提振。随(sui)着(zhe)存量政(zheng)策和增量政(zheng)策的有效落实(shi)，下阶段房地产市场有望继续改善。
2024年房地产销售(shou)端、投资端、融资端表现如何？2025年房地产行业前景如何？针对上述问题，中国网财经记者采(cai)访多位专家进行解读。
销售(shou)端：乐观情形下商(shang)品房销售(shou)面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建商(shang)品房销售(shou)面积97385万平方米(mi)，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商(shang)品房销售(shou)额96750亿元(yuan)，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影(ying)响继续下移，销售(shou)额降幅更大主要受价格冲(chong)击。”天(tian)风研究房地产联合首席分析师王(wang)雯表示，“但从时间维度(du)看(kan)，对比2023年，得益于政(zheng)策积极引导(dao)，单月销售(shou)增速整体呈(cheng)修复(fu)趋势，一三季(ji)度(du)末(mo)为基本面边际转(zhuan)折点，量价企稳已具备基础(chu)。”
具体来看(kan)，2024年房地产行业继续呈(cheng)调整态势，上半年的“517”新政(zheng)和下半年的“924”新政(zheng)，为市场注入信心(xin)，行业呈(cheng)阶段性回温态势，核心(xin)城(cheng)市恢复(fu)尤为明显。
随(sui)着(zhe)“517”新政(zheng)出台，6月商(shang)品房销售(shou)额降幅大幅收(shou)窄，随(sui)后政(zheng)策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末(mo)以来房地产利好政(zheng)策频出，中央(yang)政(zheng)治局会议首次提出促(cu)进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心(xin)、改善预(yu)期，推动房地产市场积极变化，10、11月销售(shou)数据持续改善，其中11月单月商(shang)品房销售(shou)面积和销售(shou)额同(tong)比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看(kan)，2024年下半年以来，全国新建商(shang)品房销售(shou)额、销售(shou)面积累计同(tong)比降幅持续收(shou)窄，其中销售(shou)面积累计同(tong)比降幅已连续7个月收(shou)窄，销售(shou)额降幅连续8个月收(shou)窄，尤其是(shi)四季(ji)度(du)以来累计降幅较快收(shou)窄，市场信心(xin)有所修复(fu)。
重(zhong)点城(cheng)市来看(kan)，据中指研究院，10月重(zhong)点100城(cheng)新房销售(shou)面积同(tong)比结束16连跌，四季(ji)度(du)销售(shou)持续回升，12月在“减税”政(zheng)策及集中网签推动下，多个重(zhong)点城(cheng)市市场成交规(gui)模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部(bu)总经理曹晶晶认(ren)为新房销售(shou)恢复(fu)仍面临一些挑战，如：居民收(shou)入预(yu)期尚未根本性扭转(zhuan)、有效供给(gei)不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预(yu)测，中性情形下，预(yu)计2025年全国商(shang)品房销售(shou)面积同(tong)比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安(an)置100万套城(cheng)中村改造、收(shou)储存量房等政(zheng)策加快落实(shi)，2025年全国商(shang)品房销售(shou)面积或可实(shi)现止跌。同(tong)时宏观经济(ji)运行企稳、居民就业和收(shou)入改善也是(shi)房地产止跌回稳的必要条件。
投资端：提供“好房子”的房企才(cai)会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元(yuan)，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处于历史低位。
“受土地供给(gei)量价齐跌、销售(shou)持续下滑、库存规(gui)模高企等因素影(ying)响，2024年行业土地投资与开发规(gui)模仍处于低位。”中诚(cheng)信国际企业评(ping)级部(bu)分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部(bu)分房企仍采(cai)取谨慎的开发及投资策略(lue)，整体土地投资及项目(mu)开发呈(cheng)收(shou)缩态势，央(yang)国企仍是(shi)市场投资主力，城(cheng)投托底土拍市场的情况(kuang)较为明显。拿地开工率整体偏低，但房企出于稳健(jian)性考(kao)虑，新开盘的项目(mu)大多能够实(shi)现盈利。
“2024年，二手房成交比重(zhong)进一步上升，受制于市场需求转(zhuan)向二手房市场，房企开发企业面临较大考(kao)验。”麟评(ping)居住大数据研究院首席分析师王(wang)小嫱谈到，“未来房地产开发企业的集中度(du)将会继续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才(cai)会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况(kuang)是(shi)不错的，所以对于2025年房地产新开工指标应持乐观态度(du)。”新开工方面，上海易居房地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象，说明一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依(yi)然很足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影(ying)响，竣工量也在收(shou)缩。严跃进指出，2025年要从好房子的角度(du)持续做好保交房工作，同(tong)时加大对优秀案例的积极宣(xuan)传。
展望2025年，严跃进预(yu)测房地产开发投资类指标跌幅可控。同(tong)时，在系列金融和财政(zheng)政(zheng)策支持下，房地产开发投资指标有结构方面的优化，积极落实(shi)好“严控增量、优化存量、提高质量”的导(dao)向。
曹晶晶认(ren)为，盘活闲置存量土地将是(shi)2025年促(cu)进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢复(fu)，才(cai)能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重(zhong)企业自身经营能力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元(yuan)，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收(shou)窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政(zheng)策进一步宽松，“白名(ming)单”等政(zheng)策亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政(zheng)策方面来看(kan)，2024年1月，中央(yang)推动建立(li)房地产融资协调机制，并要求各地政(zheng)府积极落实(shi)，并在“924”新政(zheng)中进一步提出加大“白名(ming)单”项目(mu)贷款投放力度(du);截至 2024年 11 月末(mo)，全国房地产“白名(ming)单”项目(mu)的投放金额已经超过 3.6万亿元(yuan)，预(yu)计全年将超过4万亿元(yuan)。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委(wei)公布《关于全面推动基础(chu)设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目(mu)常态化发行的通知》(1014号文(wen))，部(bu)署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立(li)REITS产品数量达到29只，发行规(gui)模超640亿元(yuan)，创历年新高;截至2024年末(mo)，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规(gui)模达1609.69亿元(yuan)。
此外,9月24日，央(yang)行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政(zheng)策延期至2026年末(mo)，该举措有利于进一步缓解房企在保交楼、现金流及偿(chang)债等方面的压力。
王(wang)雯认(ren)为，2024年融资端信用收(shou)缩力度(du)较轻(qing)，更倚重(zhong)企业自身经营能力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款，预(yu)收(shou)款、按揭贷同(tong)比降幅更大，反映信用收(shou)缩力度(du)相对较轻(qing)，主要或源于供给(gei)侧出清程度(du)已较高、白名(ming)单等融资政(zheng)策对冲(chong)等因素，也反映自身经营回款能力对企业现金流影(ying)响逐步加大。
展望2025年，王(wang)小嫱表示随(sui)着(zhe)政(zheng)策的持续发力，如“白名(ming)单”项目(mu)贷款审批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力或改善，但仍难以扭转(zhuan)下行态势，预(yu)计2025年房企到位资金降幅有望收(shou)窄至8%左右。(作者：谭梦桐)