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楼市一月(yue)开门红，连官(guan)方都特地作了头版播报(bao)。
市场活络，热点楼盘(pan)受追捧，土拍升(sheng)温，交易价(jia)格(ge)反(fan)弹，仿佛整个市场都重新回归。
但“开门红” 的背后(hou)，其实是外围区(qu)域的分(fen)化。
年前冲刺
年前（1月(yue)24日），位于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广(guang)场踩点加推获批预(yu)售，126套118~121平住宅，备案均(jun)价(jia)约57020元/㎡，总价(jia)区(qu)间约535万~820万/套。
作为位于小梅沙风景(jing)区(qu)的住宅，是名副其实的一线海景(jing)房。
出门即8号线小梅沙站地铁口(kou)，毗邻小梅沙海洋馆、小梅沙生态公(gong)园，约3公(gong)里的大梅沙海滨(bin)公(gong)园－小梅沙栈道，是盐田数一数二(er)的生态地段。
但这样的项目，市场却没有多少水(shui)花。
去年6月(yue)，项目获批63套约118~121平住宅，备案均(jun)价(jia)约52097元/㎡，虽(sui)然开盘(pan)当天，开发商对外宣传称“热销45%”，但时(shi)隔近8个月(yue)，还剩余24套未(wei)售。
而加推的126套住宅，在深圳房地产(chan)信息平台上显示，春节期间暂无网签记录。
为何出现这样的情况？
一方面返乡潮导致(zhi)短期内的购(gou)房需求下降，只有小部分(fen)人群留深利用假(jia)期看房，另(ling)一方面项目的位置配套本身就存在一些(xie)短板。
比如购(gou)房群体重视的轨道交通，2023年12月(yue)才开通8号线二(er)期（鸿安围站—小梅沙站），通往南山、福田等腹地距离(li)较远。
比如购(gou)房群体比较关注(zhu)的教育(yu)资源，整个盐田区(qu)域出彩的学校，都是深圳名校集团化后(hou)的教育(yu)资源。
再比如购(gou)房群体比较重视的购(gou)物娱乐消费，虽(sui)然附近整体规划约8.8万平的小梅沙滨(bin)海主题商业区(qu)，但还需要时(shi)间才能真正成熟。
更重要的是，项目所在区(qu)位，三(san)面环山，难以发展(zhan)出有韧性(xing)的产(chan)业，不仅如此(ci)，高(gao)度依(yi)赖软硬设施的旅游(you)业，也还需要发展(zhan)。
所以，整体来看，环境环境资源确实不错，但难留住真正居住置业需求。
从众星(xing)捧月(yue)到被人遗忘
事实上，特发小梅沙觐海广(guang)场只是盐田新房的一个缩影。
如今的盐田新房有多难消耗(hao)？
曾经的海景(jing)房，一房难求，如今却鲜少关注(zhu)。
曾经的新房，领涨整个深圳楼市，如今却卖不掉。
盐田楼市的辉煌始于2008年，这一年盐田诞生深圳首个突(tu)破“2字头”价(jia)格(ge)的小区(qu)。
如今斗(dou)转星(xing)移，即使是2018—2020年深圳楼市跃升(sheng)阶(jie)段，盐田依(yi)旧有项目顺销到2025年。
比如位于盐田沙头角的半(ban)山悦海花园2018年8月(yue)预(yu)售，836套82~319平住宅备案均(jun)价(jia)约52160元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余41套房源在售；
比如位于盐田港的悦千山雅园2019年9月(yue)预(yu)售，254套63~98平住宅，备案均(jun)价(jia)约49611元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余44套房源在售。
比如位于盐田港的鹏广(guang)达时(shi)代广(guang)场2020年12月(yue)预(yu)售，146套91~115平住宅，备案均(jun)价(jia)约57310元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余13套房源在售。
再比如位于盐田港的山海四季二(er)期华府 2020年11月(yue)获批预(yu)售，780套91~117平住宅，备案均(jun)价(jia)约57855元/㎡，截至2025年2月(yue)剩余50套房源在售。
要知道，2020年—2021年阶(jie)段，是深圳楼市非常火热的阶(jie)段。
这就更不用说2022年以后(hou)入市的新房。
像盐田港的山海天成2022年12月(yue)入市，323套90~151平住宅，备案均(jun)价(jia)约52482元/㎡，截至2025年2月(yue)依(yi)旧剩余164套房源未(wei)售。
像盐田梅沙的特发觐海广(guang)场（3栋(dong)） 2024年6月(yue)入市，63套118~121平住宅，备案均(jun)价(jia)约52097元/㎡，只有几十套的货量，顺销半(ban)年多依(yi)旧还剩余24套。
这些(xie)新房，在入市后(hou)有的还一度推出过(guo)特价(jia)房，工抵房等，给出的折扣甚至把单价(jia)直接拉回到2字头。
而二(er)手房的价(jia)格(ge)，回到2字头也已经不是什么新鲜事。
比如沙头角老城区(qu)位置的佳兆业盐田城市广(guang)场，中(zhong)海半(ban)山溪谷花园，去年9月(yue)、12月(yue)在中(zhong)介(jie)平台都有“2字头”的成交记录。
比如为旅游(you)专属打造的梅沙位置，2020年6月(yue)曾经以备案均(jun)价(jia)约60993元/㎡预(yu)售的星(xing)都·梅沙天邸，在去年也有2字头的成交记录。
这是什么概念？
换句话说，深圳楼市整体上扬的时(shi)候，盐田的市场也跟(gen)着往上走，但当深圳楼市整体回落收缩的时(shi)候，盐田收缩得(de)更明显。
即使与后(hou)起发展(zhan)的坪山区(qu)域相比，也显得(de)市场韧性(xing)薄(bao)弱(ruo)得(de)多。
从坪山区(qu)域的二(er)手房相对比较近的成交记录来看，成交价(jia)格(ge)水(shui)平维持在1.8万-3万/平。
从近5年的楼市走势来看，盐田呈现出了先升(sheng)后(hou)回落的势态，2018—2020年跟(gen)随整个深圳楼市的步伐稳步上升(sheng)，2021年达到高(gao)点后(hou)开始回调，2022—2024年受市场环境影响继续收缩。
这也证明了一个事实，海景(jing)房只有在位置的加持下，才能真正体现出价(jia)值。
而在量价(jia)收缩的阶(jie)段，任何新房入市，都难有明显的水(shui)花。
所以，特发小梅沙觐海广(guang)场大概率也不会例外。
作者 | 醉(zui)酒大鲨鱼