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或许，只有(you)土(tu)豪(hao)村(cun)才能救房地产。
困在(zai)资金上
最近(jin)佛山一个土(tu)豪(hao)村(cun)借钱给开发商推动村(cun)里旧改(gai)的事，上了新闻。
这个村(cun)子是位于佛山市南海区桂城街道的永胜村(cun)，位置可(ke)以说是佛山南海区相(xiang)当不错(cuo)的地段。
从地理位置来看，步行1.5公里范围内临近(jin)广佛线的千灯(deng)湖站以及(ji)金融高新区站，近(jin)距离可(ke)上广佛江珠高速，区域内还有(you)南海全(quan)民健身体育公园以及(ji)万达广场，是佛山非常繁(fan)华的新商圈。
周边(bian)的小区，也(ye)是佛山最贵的地段。
在(zai)中介平台上显示，永胜村(cun)所在(zai)位置的片(pian)区千灯(deng)湖片(pian)区，挂盘均(jun)价达到了2.6万/平。
其(qi)中灯(deng)湖盛世挂盘均(jun)价约3.5万/平，万达华府挂盘均(jun)价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均(jun)价约3.9万/平，保利花园三(san)期挂盘均(jun)价约4.2万/平。
这样的地段位置，无论是村(cun)民，还是当地推动村(cun)落改(gai)造的大手，都(dou)对永胜村(cun)的蝶变(bian)寄予厚望。
从2016年提及(ji)改(gai)造开始，到2019年被正式落实开发合作方，已经过去六七年。
但如今，随(sui)着(zhe)房地产行业周期的变(bian)化(hua)，永胜村(cun)的拆迁旧改(gai)也(ye)陷(xian)入了困局。
所以作为佛山备(bei)受关注的旧改(gai)项目(mu)，也(ye)不得(de)不进行“自救”。
根据永胜村(cun)1月发出的公告显示，整个永胜村(cun)拆除(chu)已经达到63%，旧改(gai)的首期回迁住宅倒是已经交付，入住率(lu)达到100%，但是剩余还有(you)54%的村(cun)民无法回迁，并(bing)且回迁遥(yao)遥(yao)无期。
考虑到合作的开发商出现资金短缺，导致(zhi)项目(mu)进度迟滞，无法正常推进，计划把(ba)收到的土(tu)地出让金拿出来，垫资推动二期回迁安(an)置住宅建设。
具体的垫资方案为——
将永胜村(cun)出让金返还款以垫付资金的形式，借款给开发商，优(you)先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的由(you)永胜经济社自有(you)资金投入。
这样的举措，也(ye)为全(quan)国的旧改(gai)解困，提供(gong)了一个样本。
一来可(ke)以推动旧改(gai)建设，保证开发商交楼任务，二来村(cun)民可(ke)以尽快回迁，盘活(huo)区域生态(tai)，提升(sheng)周边(bian)城市面(mian)貌，恢复经济生态(tai)。
三(san)来尽管以借款的方式垫资，但永胜村(cun)建立(li)了土(tu)地监管账户，可(ke)以进行专款专用(yong)，便于资金使用(yong)监督，确保资金监管，同时也(ye)能进行工程(cheng)进度的监督，最大程(cheng)度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无法偿还借款，大概率(lu)也(ye)还有(you)一定的协议抵扣或担保。
不改(gai)是常态(tai)
对于有(you)资金实力的旧改(gai)村(cun)落，很多时候涉(she)及(ji)的是股份合作社。
永胜村(cun)旧改(gai)之所以能够继续推动项目(mu)，更多仰仗的是永胜村(cun)的实力，也(ye)是广东首个探索旧村(cun)改(gai)造与村(cun)集(ji)体收益(yi)平衡的案例。
根据永胜股份经济合作社公布的财务收支预算方案显示，光经营收入就达到3101.93万元，投资收益(yi)达到1671.4万元，加上其(qi)他收入，总收入4781.93万元。
差(cha)不多半个小目(mu)标的收入，而(er)整个预算支出为641.88万元。
去年年中也(ye)曾公布过一次(ci)预分红方案，拿出976.69万元分给2273名(ming)村(cun)民。
所以这样的村(cun)集(ji)体经济，完全(quan)有(you)能力支撑(cheng)项目(mu)的推进。
而(er)这样有(you)实力的村(cun)集(ji)体，在(zai)东莞、广州、深圳都(dou)并(bing)不罕见。
每(mei)年广深莞的“土(tu)豪(hao)村(cun)”晒分红，都(dou)能吸引一波关注。
比如去年南海的庄边(bian)村(cun)、胜利村(cun)，禅城的郊(jiao)边(bian)村(cun)、鄱阳村(cun)等。
但并(bing)非每(mei)个旧改(gai)项目(mu)，背后都(dou)拥有(you)一个有(you)实力的合作社，是否能够效(xiao)仿永胜村(cun)的做法，也(ye)需要看股份合作社的实力或者村(cun)民的意(yi)愿。
能够依靠自身摸出一条(tiao)路子，得(de)到“资金”的救赎的，毕(bi)竟是少数。
最明显的，一些未拆改(gai)的项目(mu)，等来的或许不是拆迁的推进，而(er)是不拆了，或者直接(jie)搁置了。
拆迁旧改(gai)进度龟速。
尤其(qi)一些成(cheng)本高，规模大的项目(mu)。
像深圳一些旧改(gai)项目(mu)，成(cheng)本非常高，拆迁难度大。
比如深圳南山区域的海雅百货(huo)大楼城市更新项目(mu)，在(zai)2022年旧改(gai)方案批复后，却被发现去年11月签约新的商业并(bing)重新招商。
比如宝安(an)区航城街道草围旧村(cun)及(ji)南片(pian)区城市更新单元失效(xiao)，去年12月被踢出旧改(gai)计划。
再比如深圳备(bei)受关注的八卦(gua)岭旧改(gai)项目(mu)，2019年被纳入福田区棚户区改(gai)造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有(you)市民急得(de)向(xiang)官(guan)方询问，得(de)到的答复却是“正统筹开展老旧住宅区改(gai)造新政研究工作，待新政策出台后将参照国家省市最新政策，结(jie)合各楼栋宗(zong)地面(mian)积、现状功能、权利人意(yi)愿等情况(kuang)，分类分片(pian)，科(ke)学施策”。
所以，旧改(gai)项目(mu)等着(zhe)等着(zhe)，也(ye)有(you)可(ke)能不改(gai)了。
未来的旧改(gai)，或许只有(you)资金真(zhen)正落实的项目(mu)，才能成(cheng)功翻身。
作者 | 醉(zui)酒大鲨鱼