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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦(meng)妤
在去库存的大战(zhan)略之下，滨江集(ji)团（SZ002244，股(gu)价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线城(cheng)市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集(ji)团公告获取(qu)金华市金东区(qu)ZX-33-12-09等4宗商业及住宅地块各51%股(gu)权，这些地块均由金华城(cheng)投土拍购入。值得注意的是，其中一宗为(wei)容积率1.1的低密度住宅地块，两宗为(wei)纯商业用地，以及一宗商业、住宅用地。
知情人士透露，当初金华城(cheng)投这4宗地中，有作为(wei)托底而拿的地。
此前房地产市场持续深(shen)度调整，在地价和限价政策压缩利润(run)空间的情况下，滨江集(ji)团仍然顶着(zhe)压力拿地，并且重仓杭州一城(cheng)，因此曾有传言称其是杭州的“第二城(cheng)投”。此次与(yu)金华城(cheng)投再次深(shen)度合作，又引发(fa)了市场类似猜测。
对此，滨江集(ji)团执行总裁朱立东在接(jie)受《每日经济新(xin)闻》记者采访时表达得很坚决：“所有开发(fa)合作都是基于(yu)市场的原则。”
“至(zhi)少90%以上是出(chu)于(yu)市场回(hui)报的考量，作为(wei)异地的企业，不会纯粹出(chu)于(yu)托底去承担(dan)开发(fa)工作。特别是在非大本营区(qu)域(yu)，要从市场出(chu)发(fa)、发(fa)挥各自优势，比(bi)如滨江集(ji)团的口碑、产品能力或者议价能力，没(mei)有限价的情况下，至(zhi)少我们比(bi)人家卖得快(kuai)，就是我们的优势。”
图源：上市公司公告
金华已成第二大业绩贡(gong)献城(cheng)市
金华已经成为(wei)滨江集(ji)团除杭州外，最大的业绩贡(gong)献区(qu)域(yu)。
2025年滨江集(ji)团还(hai)有一个目标——继续降库存、收缩区(qu)域(yu)。滨江集(ji)团董事长(chang)戚金兴此前曾表示，2025年还(hai)要继续降库存，降到“非常健康的状态”，同(tong)时也要降“不确定的城(cheng)市”。
而对于(yu)“确定的区(qu)域(yu)”，滨江集(ji)团的发(fa)展(zhan)战(zhan)略已经非常明(ming)晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区(qu)，有合适的土地，以“游击战(zhan)”形式参与(yu)。而“游击战(zhan)”的打法，倒也匹配金华地区(qu)本身的市场特点。
中指研究院华东大区(qu)常务副总高院生(sheng)告诉每经记者，金华属于(yu)比(bi)较(jiao)分散(san)的点状市场，比(bi)如下辖的义乌、永康，小老板多，核心地段的低密产品，2024年确实走了一波。
金华市场也开始表现(xian)出(chu)止跌回(hui)稳态势。
根据国(guo)家统计局2月19日公布(bu)的最新(xin)数据，1月金华新(xin)房价格指数环比(bi)止跌持平。根据易居研究院对国(guo)家统计局历史数据的整理(li)，金华新(xin)房价格从2022年5月起正式进入下跌区(qu)间，2024年10月起环比(bi)跌幅收窄至(zhi)0.5%、0.6%和0.2%。
朱立东也坦言：“2025年滨江集(ji)团的销售目标在1000亿元上下，还(hai)是需要有一定的地区(qu)覆盖和土地储备(bei)量来支撑。2024年金华市本级新(xin)房销售总额大约150亿元，滨江集(ji)团占比(bi)接(jie)近10%，销售额超过14亿元。
他(ta)向记者透露：“滨江集(ji)团在金华市本级已开发(fa)及正在开发(fa)的项目共(gong)有5个，与(yu)金华城(cheng)投过往(wang)的合作项目开发(fa)销售的情况比(bi)较(jiao)好，坚定了大家继续合作的信心。其中，滨江城(cheng)投·悦品已经售罄；滨江城(cheng)投·和品2024年6月开盘800多套房源，目前销售过半，也是2024年金华市本级的销售冠军。”
将(jiang)范围放大到金华全域(yu)，在中指研究院《2024年金华全域(yu)房地产企业销售业绩排行榜》上，滨江集(ji)团以49.7亿元位列第二。高院生(sheng)也分析，从2024年业绩贡(gong)献来看，杭州以外，金华全域(yu)销售对滨江集(ji)团贡(gong)献度排名(ming)第二，金额约50亿元。
“滨江集(ji)团这次敢在金华拿4个项目，一方面(mian)源于(yu)金华的‘点状热度’，另一方面(mian)其在金华市场已经有一定的布(bu)局，项目销售比(bi)较(jiao)好、市场认可度高，内部风险评(ping)估也可以，所以要深(shen)耕这个区(qu)域(yu)。在这个节点上，基于(yu)和当地城(cheng)投已经有一定合作，滨江集(ji)团深(shen)入研究其资源也很正常，一方面(mian)解决城(cheng)投的问题，同(tong)时也能补充自己的货值。”高院生(sheng)分析。
“创(chuang)造价值，向市场要溢价”
“滨江集(ji)团在住宅产品打造方面(mian)有优势，金华城(cheng)投本身是市本级投资公司，资源相对较(jiao)多，资产处置能力也相对较(jiao)强，属于(yu)在原有良(liang)好合作基础上的进一步强强合作。”朱立东说。
从财(cai)务层面(mian)来看，滨江集(ji)团现(xian)金短债比(bi)正在逐年改善。截至(zhi)2021年末，公司有息(xi)负债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现(xian)金短债比(bi)为(wei)1.51倍(bei)。到2023年末，公司权益有息(xi)负债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比(bi)32.53%，低于(yu)期末货币资金（327.04亿元），现(xian)金短债比(bi)达到2.42倍(bei)。
滨江集(ji)团方面(mian)透露，截至(zhi)2024年12月25日，滨江集(ji)团权益有息(xi)负债余额为(wei)305亿元，较(jiao)年初下降55亿元；银行存款余额306亿元。“这是滨江集(ji)团成立32年来，第一次现(xian)金大于(yu)有息(xi)负债。”2024年底，戚金兴曾对媒体表示。
此次在金华密集(ji)开发(fa)，特别是2宗商业地块和1宗含商业的地块，难免带(dai)来资金沉淀，这是否会影响滨江集(ji)团进一步降债的计划？
朱立东对每经记者说：“目前是管理(li)扁平化，资金全部集(ji)中在集(ji)团总部，统筹(chou)把控，今(jin)年有息(xi)负债要继续往(wang)下压，控制到300亿元左右，因此是否发(fa)债要评(ping)估各个项目本身的利润(run)情况。”
“另一方面(mian)，现(xian)在项目开发(fa)情况发(fa)生(sheng)了变化，原来开发(fa)商之间竞争拿地，但销售价格政府已经限定了，中间的差价大家都是明(ming)盘，靠(kao)的就是整个运营、周转、合理(li)控制成本。现(xian)在是要创(chuang)造价值，向市场要溢价。如果单个项目的利润(run)从前几年的两三个点，回(hui)到10个点左右，那么能够创(chuang)造价值的项目、市场议价能力强的项目，就可以有一定的贷款。”朱立东解释。
对于(yu)商业项目开发(fa)，朱立东表示：“对城(cheng)投公司而言，住宅开发(fa)只是其中一块资产，用于(yu)增加(jia)短期现(xian)金流和短期利润(run)，同(tong)时也需要一些资产沉淀。得益于(yu)城(cheng)投公司良(liang)好的资产处置能力，以及滨江集(ji)团的产品开发(fa)、品牌营造和溢价能力，二者联合开发(fa)，各自发(fa)挥能力。”
从杭州到金华，滨江集(ji)团也向市场传递(di)了信号：强三线城(cheng)市正在成为(wei)挖掘机会的新(xin)战(zhan)场。滨江集(ji)团以各51%权益比(bi)例落子金华四盘，探索“深(shen)耕基本盘+外埠机会型投资”模式，既巩固了杭州市场基本盘，又可以避免过度依赖(lai)单一市场的系(xi)统性风险。
但不得不面(mian)对的是，去库存仍是滨江集(ji)团下一阶段的重要任(ren)务，杭州外围项目均面(mian)临分化和降价促销的局面(mian)，金华市场能否顺利消(xiao)化低密产品？另一方面(mian)，异地权益合作项目也挑战(zhan)滨江集(ji)团的管理(li)半径(jing)，商业项目与(yu)住宅项目的品质和销售能否复制2024年的战(zhan)绩？这些疑问仍待时间检验。
封面(mian)图片来源：视觉中国(guo)-VCG211221953040