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房子拆了(le)，临迁费又停发了(le)，该怎么(me)办？
广州(zhou)给出了(le)范本——村民“自救”。
原址回迁新(xin)模式
进(jin)入(ru)2025年，广州(zhou)埔心(xin)村的村民，没能等来激动人心(xin)的回迁收房，反而(er)等来了(le)一纸自主拆建(jian)安置申报方案。
近(jin)日，广州(zhou)黄埔龙湖(hu)街道发出一份(fen)《龙湖(hu)街道埔心(xin)村自主拆旧建(jian)新(xin)村民申报方案》。
作为广州(zhou)黄埔区重点改造旧村，该《申报方案》一石激起千层浪。
无论(lun)是从《申报方案》阐(chan)述的具体缘由，还是提出的拆旧建(jian)新(xin)标准，都和原来的拆迁补偿安置原则及(ji)方案大相径(jing)庭。
新(xin)的《申报方案》中显示——
1、自主拆旧建(jian)新(xin)村民申报范围为埔心(xin)村整村村域范围
2、住宅建(jian)设(she)申请以“一户(hu)一宅”为原则。一户(hu)村民只能申请一块宅基地建(jian)设(she)住房，无安置面积的除外。并且达到法(fa)定婚(hun)龄村民子女可(ke)独立(li)算一户(hu)，未达到法(fa)定婚(hun)龄村民子女要与父母作为同一户(hu)。
3、申请建(jian)房，最大面积不能超过300平每户(hu)，不仅限制总层数(shu)，临街商(shang)铺以及(ji)自住层高也分别限制在了(le)4米和3米。
4、多于300平可(ke)转让，少于300平可(ke)增购(gou)。
安置总面积超过300平部分，可(ke)以以1000元/平流转给村集(ji)体，不到300平部分，可(ke)以以1000元/㎡向(xiang)村集(ji)体增购(gou)，但增购(gou)面积不得超过100平，且增购(gou)后总面积不得超过 300平。
已签订《广州(zhou)市黄埔区龙湖(hu)街埔心(xin)村旧村改造房屋补偿安置协议》且回迁安置建(jian)筑面积不小于200平的村民，只可(ke)申请建(jian)设(she)1栋住宅，不足300平部分可(ke)增购(gou)，多出部分流转给村集(ji)体，价格同样(yang)都是1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积超过300平的，不选择转让给村集(ji)体可(ke)以按照300平回迁面积换100平自建(jian)面积。
6、签约才具备选房资格，先支付(fu)建(jian)房款先选回迁房。
拿出10%位置好，商(shang)业价值高的房源竞标选房，剩下的90%房源根据建(jian)房款的支付(fu)时间顺序，选房。
7、临迁费停止计发，住房补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建(jian)新(xin)签约奖励金500元/㎡，但奖金直接拨给施工单位。
根据原来的补偿安置方案，村民可(ke)以获得—一层主体的房屋补偿2层；同一栋房屋首层建(jian)筑存(cun)在两种或两种以上结构(gou)的，按照每种结构(gou)对应的面积计算回迁安置面积；首层梯间面积不足首层房屋建(jian)筑面积三分之(zhi)一按一层计；二层及(ji)以上主体房屋一至(zhi)四层按实(shi)测面积计算，不足四层部分可(ke)按首层建(jian)筑面积补足四层。
超建(jian)面积按 1500 元/㎡计算材料(liao)损失补偿，不作回迁安置。
弃产(chan)实(shi)测面积补偿8000元/㎡，权益面积补偿6500元/㎡，临迁费起5年内25元/㎡/月，第六年临迁费每年按上一的标准递增10%。
总的来看(kan)，对比过去《广州(zhou)市黄埔区龙湖(hu)街埔心(xin)村旧村全面改造补偿安置方案》，村民不仅临迁费少了(le)，回迁的面积以及(ji)奖励金也少了(le)，还要自主出资一部分费用建(jian)房。
旧改新(xin)模式——业主出资
虽然广州(zhou)龙湖(hu)街道埔心(xin)村的自主拆旧建(jian)新(xin)安置方案已经遭到村民业主们的驳回，但从方案文(wen)件的内容中也透露出未来房地产(chan)的几大变化趋势——
1、好房子建(jian)设(she)、发展新(xin)模式已经铺开，将会从方方面面落实(shi)，包(bao)括(kuo)推进(jin)老旧住宅更新(xin)改造，把老房子、旧房子变成(cheng)好房子。
这一点从埔心(xin)村的自主拆旧建(jian)新(xin)安置方案的建(jian)房标准可(ke)以看(kan)到，自建(jian)新(xin)房不仅采(cai)取“别墅(shu)”的形式，还约束了(le)层数(shu)、层高以及(ji)总建(jian)筑面积，基本都以别墅(shu)的形式设(she)定建(jian)筑标准。
2、旧改困局扭转，未来不仅需(xu)要依(yi)赖开发商(shang)的拆改力量，更需(xu)要依(yi)赖村民业主自身筹建(jian)的力量。
具体的解决方式是开发商(shang)贷(dai)款建(jian)设(she)+村民业主自筹资金。
并且广州(zhou)已经有旧改项(xiang)目这条路子走成(cheng)功。
一是位于广州(zhou)花都区的新(xin)华街丰盛社区，业主自筹经费近(jin)800万元拆除重建(jian)，二是埔心(xin)村隔壁的迳下村，村民业主也同样(yang)经历了(le)自主拆旧建(jian)新(xin)。
而(er)去年6月，位于深圳罗湖(hu)清水河街道的红岗花园也成(cheng)为自筹旧改的案例。
由街道办牵头摸底(di)小区自筹改造资金的情(qing)况。
再往前推是杭(hang)州(zhou)。
2024年1月杭(hang)州(zhou)市中心(xin)的浙(zhe)工新(xin)村自筹4.7亿原拆原建(jian)，每户(hu)约100万，同年3月底(di)，杭(hang)州(zhou)多个老旧小区几乎同时启动自主更新(xin)民意调研，4月浙(zhe)江多部门便(bian)联合发布《关于稳(wen)步推进(jin)城镇老旧小区自主更新(xin)试点工作的指(zhi)导意见（试行）》，从2024年5月1日起实(shi)施。
作为一线或者新(xin)一线城市，已经在摸索试点中寻求老旧小区或村落重建(jian)由业主自筹资金的模式。
所以城市中的老旧小区或者村庄，未来资金来源除了(le)政府或者开发商(shang)以外，业主共同承担改造成(cheng)本也会是一种大趋势。
3、市场需(xu)求萎缩，无法(fa)实(shi)现盈利(li)的旧改项(xiang)目，揭(jie)不开锅的开发商(shang)选择了(le)躺平。
《龙湖(hu)街道埔心(xin)村自主拆旧建(jian)新(xin)村民申报方案》提到非常关键的一点，揭(jie)开了(le)房地产(chan)如今旧改的局面。
一是市场终端萎缩，二是开发商(shang)无法(fa)盈利(li)，难以经营平衡，已经无有力措施推进(jin)旧改项(xiang)目，三是大量旧改项(xiang)目陷入(ru)停滞，四是旧改项(xiang)目只能寻求新(xin)的解决出路。
因为《申报方案》中提到，多地三旧改造项(xiang)目已经陷入(ru)困局，开发商(shang)也已经没有任何有力的措施，并且黄埔区域内多村项(xiang)目已经拖欠临迁费。
根据公开资料(liao)统计，广州(zhou)黄埔区临迁费用拖欠超过9个月的就多达十几个，如埔心(xin)村、莲潭村、萝峰(feng)村、凤尾村、贤江村等。
甚(shen)至(zhi)广州(zhou)有的村落，只能短期搬回原址，比如贤江村、群(qun)星村等。
所以，未来拆不动的老旧小区或者村落，业主自主筹集(ji)是破局的重要路径(jing)之(zhi)一。
作者 | 醉酒大鲨鱼