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中(zhong)国网财经1月21日讯 日前，国家(jia)统(tong)计局发布(bu)了(le)2024年全国房地产市场基本情况，多个指标有所改善(shan)。国家(jia)统(tong)计局局长康义17日在国新办举行的(de)新闻发布(bu)会上表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极(ji)变化增多，市场信(xin)心在逐步提振。随着存(cun)量政策和增量政策的(de)有效(xiao)落实，下阶段房地产市场有望继续改善(shan)。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表现(xian)如何？2025年房地产行业前景如何？针对上述(shu)问题，中(zhong)国网财经记者采访(fang)多位专家(jia)进行解读。
销售端：乐观情形下商品房销售面积或可止跌
国家(jia)统(tong)计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩(kuo)大4.4个百分点(dian)。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩(kuo)大10.6个百分点(dian)。
“需求中(zhong)枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天(tian)风(feng)研究房地产联(lian)合首席分析师王雯表示，“但从(cong)时间维度看，对比2023年，得益于政策积极(ji)引导，单月销售增速整(zheng)体呈修复(fu)趋势(shi)，一三季度末为基本面边际转(zhuan)折点(dian)，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地产行业继续呈调整(zheng)态势(shi)，上半年的(de)“517”新政和下半年的(de)“924”新政，为市场注入信(xin)心，行业呈阶段性回温态势(shi)，核(he)心城市恢复(fu)尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好(hao)效(xiao)应(ying)边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩(kuo)大。9月末以来房地产利好(hao)政策频出，中(zhong)央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的(de)表述(shu)，旨在提振市场信(xin)心、改善(shan)预(yu)期，推动房地产市场积极(ji)变化，10、11月销售数据持续改善(shan)，其中(zhong)11月单月商品房销售面积和销售额同(tong)比全年首次回正，分别(bie)为3.25%和 1.38%。
从(cong)数据上来看，2024年下半年以来，全国新建商品房销售额、销售面积累计同(tong)比降幅持续收窄，其中(zhong)销售面积累计同(tong)比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市场信(xin)心有所修复(fu)。
重点(dian)城市来看，据中(zhong)指研究院，10月重点(dian)100城新房销售面积同(tong)比结束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税(shui)”政策及集中(zhong)网签推动下，多个重点(dian)城市市场成交规模出现(xian)“翘尾”。
展望2025年，中(zhong)指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房销售恢复(fu)仍面临一些挑(tiao)战，如：居民收入预(yu)期尚未(wei)根本性扭转(zhuan)、有效(xiao)供给不足、二手房市场对新房“替代效(xiao)应(ying)”等问题。
根据中(zhong)指研究院预(yu)测，中(zhong)性情形下，预(yu)计2025年全国商品房销售面积同(tong)比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中(zhong)村改造、收储存(cun)量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现(xian)止跌。同(tong)时宏观经济运行企稳、居民就(jiu)业和收入改善(shan)也是房地产止跌回稳的(de)必要条件(jian)。
投资端：提供“好(hao)房子”的(de)房企才会脱颖而出
国家(jia)统(tong)计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩(kuo)大0.6个百分点(dian)，较2023年降幅扩(kuo)大1.1个百分点(dian)。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处(chu)于历史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存(cun)规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处(chu)于低位。”中(zhong)诚信(xin)国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房企仍采取谨慎的(de)开发及投资策略，整(zheng)体土地投资及项目开发呈收缩态势(shi)，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍市场的(de)情况较为明显。拿地开工率整(zheng)体偏低，但房企出于稳健性考虑，新开盘的(de)项目大多能够实现(xian)盈利。
“2024年，二手房成交比重进一步上升，受制于市场需求转(zhuan)向(xiang)二手房市场，房企开发企业面临较大考验(yan)。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小(xiao)嫱谈到，“未(wei)来房地产开发企业的(de)集中(zhong)度将会继续提升，市场对新房的(de)产品要求越来越高，只有提供‘好(hao)房子’的(de)房企才会在市场调整(zheng)中(zhong)脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的(de)资金状况是不错的(de)，所以对于2025年房地产新开工指标应(ying)持乐观态度。”新开工方面，上海易居房地产研究院副院长严(yan)跃进举例2025年1月各地出现(xian)了(le)积极(ji)拿地现(xian)象，说明一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依(yi)然很足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的(de)影响，竣工量也在收缩。严(yan)跃进指出，2025年要从(cong)好(hao)房子的(de)角(jiao)度持续做(zuo)好(hao)保(bao)交房工作，同(tong)时加大对优秀案例的(de)积极(ji)宣传。
展望2025年，严(yan)跃进预(yu)测房地产开发投资类指标跌幅可控。同(tong)时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有结构方面的(de)优化，积极(ji)落实好(hao)“严(yan)控增量、优化存(cun)量、提高质量”的(de)导向(xiang)。
曹晶晶认为，盘活闲置存(cun)量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的(de)关键，只有投资开工恢复(fu)，才能增加市场有效(xiao)供应(ying)，推动市场进入新的(de)循(xun)环。
融资端：更倚重企业自身经营能力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩(kuo)大4.6个百分点(dian)，整(zheng)体行业资金压力仍存(cun)。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白(bai)名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善(shan)。
从(cong)政策方面来看，2024年1月，中(zhong)央推动建立(li)房地产融资协调机制，并要求各地政府积极(ji)落实，并在“924”新政中(zhong)进一步提出加大“白(bai)名单”项目贷款投放力度;截至 2024年 11 月末，全国房地产“白(bai)名单”项目的(de)投放金额已经超过 3.6万亿元，预(yu)计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家(jia)发展改革委公布(bu)《关于全面推动基础设施领域不动产投资信(xin)托基金(REITS)项目常态化发行的(de)通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立(li)REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创(chuang)历年新高;截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。
此外,9月24日，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举措有利于进一步缓解房企在保(bao)交楼(lou)、现(xian)金流及偿债(zhai)等方面的(de)压力。
王雯认为，2024年融资端信(xin)用收缩力度较轻(qing)，更倚重企业自身经营能力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款，预(yu)收款、按揭(jie)贷同(tong)比降幅更大，反映信(xin)用收缩力度相对较轻(qing)，主要或源于供给侧(ce)出清(qing)程度已较高、白(bai)名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回款能力对企业现(xian)金流影响逐步加大。
展望2025年，王小(xiao)嫱表示随着政策的(de)持续发力，如“白(bai)名单”项目贷款审(shen)批通过金额的(de)增加等，房企的(de)资金面总体压力或改善(shan)，但仍难以扭转(zhuan)下行态势(shi)，预(yu)计2025年房企到位资金降幅有望收窄至8%左右(you)。(作者：谭梦桐)