▲任大鹏。受访者供图(tu)

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本(ben)就不能买，宅基地确权登(deng)记“房地一体”

新京报：不允许(xu)城(cheng)镇居(ju)民到(dao)农村购房、购宅基地，不允许(xu)退休(xiu)干部到(dao)农村占(zhan)地建房，背后的制度与法律依据是什么？

任大鹏：农村宅基地制度是保障农村居(ju)民户有所居(ju)的基本(ben)制度。“一户一宅”是农村宅基地管理(li)的基本(ben)原则。

根据土地管理(li)法等法律规定，宅基地的所有权归农民集体，符合(he)条件的农村居(ju)民作为集体经济组织成员，可以以户为单位(wei)依法申请取得农村集体土地建住宅。根据2021年实施的土地管理(li)法实施条例第三十四条规定，申请取得农村宅基地使(shi)用权需要具备以下要素，一是申请人必须是农村居(ju)民，二(er)是必须以户为单位(wei)申请，三是要符合(he)法定程序。所以，就农村宅基地的权利主体而(er)言，要与集体经济组织之间建立宅基地使(shi)用权的法律关系，其适格主体必须是农村集体经济组织成员。

城(cheng)镇居(ju)民、退休(xiu)干部等都不具有农村集体经济组织成员身份，根据法律法规的规定，不属于农村宅基地的适格主体，因此不能到(dao)农村申请取得农民宅基地。农村房屋的所有权与宅基地使(shi)用权具有不可分割的关系，按照宅基地确权登(deng)记的“房地一体”原则，城(cheng)镇居(ju)民到(dao)农村购房，必然(ran)要以取得宅基地使(shi)用权为前提。城(cheng)镇居(ju)民依法不能取得农村宅基地使(shi)用权，也就当然(ran)不能到(dao)农村购房。退休(xiu)干部也是如(ru)此，不具有获得宅基地使(shi)用权的主体资格，到(dao)农村占(zhan)地建房自然(ran)也没有法律依据。

新京报：宅基地属于集体所有，并无外部交易的通道。之所以强调禁止，是否已经出(chu)现变(bian)通的方式，可以由集体经济组织之外的人，甚至是城(cheng)市居(ju)民购买？

任大鹏：实践中，确实存在着农村宅基地私下买卖的现象。依据法律和政策规定，农村宅基地的资格权主体，只(zhi)限(xian)于农村集体经济组织成员。农村集体经济组织法明确规定了集体经济组织成员的认定条件，不具有集体成员资格，也就当然(ran)不具有申请取得宅基地的权利。为此，集体经济组织以外的人购买农村宅基地，其行为应属无效。

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禁令背后，是保障公平与保护(hu)农民利益

新京报：为何(he)不允许(xu)城(cheng)镇居(ju)民、退休(xiu)干部到(dao)农村购房、建房？这一规定的目的是什么？

任大鹏：中央一号文件的上述规定，其政策考量的核心是，第一，城(cheng)镇居(ju)民到(dao)农村购房购宅基地或者退休(xiu)干部到(dao)农村建房，会挤压(ya)有限(xian)的农村集体建设用地资源(yuan)，甚至会挤占(zhan)农用地，威(wei)胁耕地红线。第二(er)，农村宅基地归集体所有，申请取得农村宅基地使(shi)用权是农村居(ju)民作为集体经济组织成员独有的基本(ben)权利，尤其是很(hen)多地方集体土地资源(yuan)短缺，本(ben)集体经济组织成员即使(shi)符合(he)条件也不见得能够取得宅基地，需要通过多种方式保障农村居(ju)民户有所居(ju)的权利。非农村集体经济组织成员取得宅基地，会损害农村集体经济组织成员的法定权利，导(dao)致不公平现象。第三，农村宅基地制度在相关法律中有明确规定，不具备主体资格的主体取得宅基地使(shi)用权，于法无据。

新京报：也有声音(yin)认为，干部退休(xiu)后回乡置产，可以帮助乡村发展(zhan)，如(ru)何(he)理(li)解这两者之间的关系？

任大鹏：中央政策和相关法律，切实鼓励各类(lei)要素包(bao)括人才要素融入乡村振兴中。乡村振兴促进法第二(er)十八条第二(er)款和第三款也有明确规定，地方政府要支持和引导(dao)各类(lei)人才服务乡村振兴，乡镇、村集体也应当为返乡入乡，提供必要的生产生活服务和相关福(fu)利待遇。退休(xiu)官员等人才返乡，对(dui)于实现乡村振兴目标提供人才支撑，是必要的，依法为返乡人才提供必要的生产生活条件，也确实有助于人才在乡村做出(chu)贡献。

但是，支持人才返乡，与允许(xu)其在农村购房和购买农民宅基地，是两个不同的概念。这里(li)有两个问题需要厘清，一是退休(xiu)干部返乡，并不见得一定属于乡村振兴人才返乡。二(er)是对(dui)人才的支持方式有多种形式，例如(ru)在居(ju)住保障上，土地管理(li)法第六十二(er)条第六款规定，“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”返乡人才租住农民的闲置住宅，同样可以解决其必需的生活条件。

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亮相一号文件，更具政策导(dao)向性

新京报：如(ru)果允许(xu)农村房屋、宅基地自由交易，会出(chu)现怎样的问题？

任大鹏：农村宅基地具有特殊(shu)属性，其使(shi)用权行使(shi)主体、权利内(nei)容和权利行使(shi)的限(xian)制等，在法律中有明确规定，因此不属于可以自由流通的财产。如(ru)果允许(xu)农村房屋和宅基地自由交易，会损害农村集体经济组织及其成员的权利，损害相关法律的权威(wei)性。

新京报：这种禁止已在法律和此前的部委要求中明确体现，为何(he)还(hai)要出(chu)现在中央一号文件中继续强调？

任大鹏：对(dui)于农村宅基地的管理(li)，需要遵(zun)循土地管理(li)法、土地管理(li)法实施条例等法律法规确立的制度。与相关部门的规定相比，今年中央一号文件针对(dui)性地对(dui)于城(cheng)镇居(ju)民到(dao)农村购房、购宅基地和退休(xiu)干部到(dao)农村占(zhan)地建房做出(chu)禁止性规定，更具政策导(dao)向性和权威(wei)性，对(dui)于切实深化农村土地制度改(gai)革，赋予农民更加充分的财产权益具有重要意义。同时，禁令的实施，意味着相关制度会进一步明确和细化，有助于妥善处理(li)人才下乡和农村宅基地管理(li)过程中出(chu)现的矛盾，有效矫正在农村宅基地管理(li)中存在的一些错误做法。

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禁止购房购地，是否会影响“新农人”？

新京报：这些年，我国一直在鼓励盘活宅基地等农村闲置资源(yuan)，禁令是否会影响资源(yuan)盘活？

任大鹏：农村宅基地问题具有历史和现实复杂性。关于农村宅基地改(gai)革，中央多次强调要稳慎(shen)推进。从实践看，随着大量农民向城(cheng)市迁徙，农村宅基地闲置状况显著(zhu)，导(dao)致了各项建设中紧缺的建设用地资源(yuan)浪费。各地在盘活利用闲置宅基地改(gai)革的试点过程中，有很(hen)多创(chuang)新和探索。根据中央要求，闲置宅基地及其他资源(yuan)的盘活利用，必须符合(he)相关法律的规定，切实做到(dao)改(gai)革于法有据。如(ru)根据乡村振兴促进法第六十七条的规定，盘活农村存量建设用地，应当优先满(man)足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合(he)理(li)需求。

新京报：到(dao)乡村创(chuang)业的年轻人，也会产生置产需求，如(ru)果一直租房，是否会影响“新农人”的热情？怎么才能让(rang)乡村留(liu)住这些人才？

任大鹏：年轻人返乡创(chuang)业，对(dui)于乡村产业发展(zhan)和文化繁荣等，都具有重要意义，各地应当采取多种激(ji)励措施引导(dao)城(cheng)市人才下乡，推动专业人才服务乡村。有条件的地方，可以为新农人购房或者租住农民房屋给予补贴，但不应当允许(xu)新农人等通过购买农村宅基地和农民住宅的方式解决生活条件。乡村要留(liu)住人才，更重要的是为年轻人提供就业和发展(zhan)机会，而(er)不是突(tu)破法律和政策的边界。

值班编辑 古丽