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界面新(xin)闻(wen)记者 | 刘(liu)素(su)楠
界面新(xin)闻(wen)编辑 | 彭朋
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在开年第一次就创下纪录的土(tu)拍之后，虹口北(bei)外(wai)滩区(qu)域离自己“都市新(xin)标杆”的战略定位(wei)又近(jin)了一步。
2025年2月20日，在上海开年首次土(tu)拍中，经过184轮(lun)报价，虹口区(qu)一幅地块(kuai)最终以(yi)89.64亿(yi)元被拍下，溢价率38.2%，这一成交价刷(shua)新(xin)了上海实行(xing)“双高(gao)双竞”政(zheng)策以(yi)来的总(zong)价纪录。此次共有中海、保利、招商&绿城、华(hua)润&越秀、金茂&庆隆5家头部(bu)房企参与该地块(kuai)竞买。最终金茂&庆隆联合体成功竞得该地块(kuai)，成交楼面地价117472元/平方米(mi)，冲榜全(quan)国第三，仅次于去年绿城徐(xu)汇滨江地块(kuai)的13.1万(wan)元/平方米(mi)和宸(chen)嘉发展徐(xu)汇龙华(hua)地块(kuai)的12.6万(wan)/平方米(mi)。
北(bei)外(wai)滩区(qu)域的开发进(jin)度一直受到外(wai)界关注。在接受界面新(xin)闻(wen)采访(fang)时，虹口区(qu)规划与自然资源局副局长孙(sun)懿俊表示，此次北(bei)外(wai)滩腹地地块(kuai)的高(gao)价竞拍、高(gao)溢价率和外(wai)资加码“振奋人心”，对虹口区(qu)“上海北(bei)外(wai)滩、都市新(xin)标杆”的战略定位(wei)也很重要。
界面新(xin)闻(wen)注意到，此次竞拍的庆隆集团(tuan)来自新(xin)加坡(po)，在上海设有子公司(si)，曾开发长风板块(kuai)的沁和园和新(xin)江湾城板块(kuai)的沁风雅苑等项目，主打高(gao)端住(zhu)宅产品。
上海开年土(tu)拍共有四幅地块(kuai)，其中虹口区(qu)地块(kuai)最为瞩目。
此次出让的地块(kuai)为虹口区(qu)C080302单元hk329-11地块(kuai)，东至曲阳南路，南至新(xin)宏星(xing)小学(xue)和规划公共绿地，西至规划公共绿地，北(bei)至四平路，出让土(tu)地面积19318.86平方米(mi)，土(tu)地用途为普通商品房，容积率为3.95，建筑限高(gao)100米(mi)，容积率为3.95，建筑面积76310平方米(mi)，起(qi)价64.86亿(yi)元，起(qi)始楼面价85000元/平方米(mi)。
从(cong)地理位(wei)置来看，该地块(kuai)位(wei)于虹口区(qu)瑞(rui)虹新(xin)城板块(kuai)，具有双轨交优势，临近(jin)地铁10号线和4号线，周边(bian)拥有太阳宫、月亮湾等商业(ye)综合体，南邻新(xin)宏星(xing)小学(xue)，距离上海市第一人民(min)医院(yuan)较(jiao)近(jin)，前(qian)往人民(min)广场和陆家嘴也十(shi)分方便，交通、商业(ye)、教育和医疗(liao)等资源配套较(jiao)为完善。中心城区(qu)超7万(wan)平米(mi)建面的住(zhu)宅用地，在近(jin)年上海土(tu)拍市场中也十(shi)分稀缺。
孙(sun)懿俊透露，在北(bei)外(wai)滩今年的开发规划中，之所(suo)以(yi)会(hui)配置住(zhu)宅用地，是(shi)为了吸(xi)引产业(ye)人群居住(zhu)，主打“产城融合”概念。他总(zong)结，此次出让的地块(kuai)位(wei)于虹口中部(bu)，处于北(bei)外(wai)滩以(yi)北(bei)、北(bei)中环科创集聚带以(yi)南，其高(gao)端住(zhu)宅建成后，既可向(xiang)南服务北(bei)外(wai)滩的产业(ye)人群，又可往北(bei)辐射北(bei)中环科创集聚带。
产业(ye)办公楼和商办楼宇的出让也成了虹口区(qu)规资局的重点工作之一，目前(qian)北(bei)外(wai)滩规划中提到的超高(gao)层建筑正在推进(jin)之中。白玉兰广场和来福士双塔均已投入运行(xing)；480米(mi)的浦西第一高(gao)楼已完成筑底，该项目由上实集团(tuan)、上海城投、上海建工集团(tuan)联合投资开发建设，自2023年3月开工，预计2030年竣工。
除此之外(wai)，还有研发用地的出让。“相比商用用地，研发用地的出让价格较(jiao)低，区(qu)委区(qu)政(zheng)府计划在未来的产业(ye)部(bu)布局一些(xie)土(tu)地，用于产业(ye)建设。”孙(sun)懿俊说。
北(bei)外(wai)滩自2020年起(qi)开启了新(xin)一轮(lun)开发建设。该区(qu)域与陆家嘴隔江相望，南邻外(wai)滩，三者构成“浦江金三角”。北(bei)外(wai)滩拥有目前(qian)上海中心城区(qu)唯一一块(kuai)可成片规划、深度开发的黄金地段。其840万(wan)平方米(mi)的总(zong)建设体量，是(shi)上海继1990年陆家嘴建设开发之后，最大规模的城市发展规划。
根(gen)据(ju)规划，北(bei)外(wai)滩总(zong)体结构为“一心两片”：“一心”，即(ji)中部(bu)核(he)心区(qu)，围绕大型中央绿地形成超高(gao)层建筑集聚的高(gao)品质商务区(qu)；“两片”，即(ji)东部(bu)提篮桥片区(qu)和西部(bu)虹口港片区(qu)，展现低层高(gao)密度的空间格局。
孙(sun)懿俊对界面新(xin)闻(wen)表示，后续(xu)虹口还将推出多幅优质土(tu)地，涵盖(gai)住(zhu)宅、办公、商业(ye)、研发等。
界面新(xin)闻(wen)查询上海市规资局《虹口区(qu)2025-2026年土(tu)地储备滚动计划地块(kuai)基本(ben)情况表》发现，今明两年虹口区(qu)共有19幅地块(kuai)储备，涉及四川北(bei)路、广中路、北(bei)外(wai)滩等多个街道(dao)。
图片来源：上海虹口
除了新(xin)建建筑，虹口区(qu)的城市更(geng)新(xin)也在同步进(jin)行(xing)。
由8条里弄、60幢石(shi)库门和8幢独立建筑组成的石(shi)库门修缮保护(hu)街区(qu)，被注入艺术元素(su)，改造为时尚休闲的网红打卡地今潮(chao)8弄；今年1月，滨港商业(ye)中心正式开业(ye)，重塑(su)四川北(bei)路商圈。“我们想要振兴四川北(bei)路，投入了大量精力(li)在丰字形街道(dao)上进(jin)行(xing)改造，盘活周边(bian)的载体。”孙(sun)懿俊说。此外(wai)，电影《酱园弄》带火(huo)了虹口区(qu)乍(zha)浦路，未来该地块(kuai)有望改造成影视特色(se)街区(qu)。
在北(bei)外(wai)滩等区(qu)域的助力(li)下，虹口区(qu)多项经济数据(ju)攀上历史新(xin)高(gao)。2024年，虹口新(xin)引进(jin)新(xin)加坡(po)鹏瑞(rui)利、德国汉宏等外(wai)资企业(ye)90家，凯德卓盈、市瑞(rui)能源等加大投资力(li)度，实到外(wai)资增长35.46%、增速全(quan)市第一；2024年，虹口新(xin)增企业(ye)7726家，注册资金亿(yi)元以(yi)上65家、千万(wan)元以(yi)上548家。