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房地产深度调整过后，南京(jing)、成都新(xin)建商品住宅销售价格领涨(zhang)70城(cheng)之首，一线城(cheng)市一二(er)手房销售价格则(ze)以上海深圳领涨(zhang)。
2月19日，国家统(tong)计局发(fa)布1月份70个大中城(cheng)市商品住宅销售价格变动情况。数据(ju)显示，2025年1月份，70个大中城(cheng)市中，一线城(cheng)市商品住宅销售价格环比继续上涨(zhang)，当中上海、深圳领涨(zhang)；二(er)三线城(cheng)市环比总体略降；一二(er)三线城(cheng)市同(tong)比降幅均持续收窄。
1月份，一线城(cheng)市新(xin)建商品住宅销售价格环比上涨(zhang)0.1%，涨(zhang)幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京(jing)下降0.4%，广(guang)州持平，上海和深圳分别上涨(zhang)0.6%和0.2%。一线城(cheng)市二(er)手住宅销售价格环比上涨(zhang)0.1%，涨(zhang)幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京(jing)、上海和深圳分别上涨(zhang)0.1%、0.4%和0.4%，广(guang)州下降0.2%。
在二(er)线城(cheng)市中，新(xin)建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨(zhang)0.1%，为2023年6月以来(lai)首次上涨(zhang)；二(er)手住宅环比下降0.3%，降幅与上月相同(tong)。三线城(cheng)市新(xin)建商品住宅和二(er)手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均与上月相同(tong)。
1月份，70个大中城(cheng)市中，新(xin)建商品住宅销售价格环比上涨(zhang)城(cheng)市有24个，比上月增加1个。当中领涨(zhang)的是两个新(xin)一线城(cheng)市南京(jing)和成都，均环比上涨(zhang)0.7%；上海、宁波紧随其后，环比上涨(zhang)0.6%；无锡、武汉上涨(zhang)0.5%。二(er)手住宅环比上涨(zhang)城(cheng)市有7个，比上月减少2个。
同(tong)比方(fang)面(mian)，1月份，一线城(cheng)市新(xin)建商品住宅销售价格同(tong)比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京(jing)、广(guang)州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨(zhang)5.6%。一线城(cheng)市二(er)手住宅销售价格同(tong)比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1个百分点，其中北京(jing)、上海、广(guang)州和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在二(er)线城(cheng)市中，新(xin)建商品住宅销售价格同(tong)比下降5.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点；二(er)手住宅同(tong)比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3个百分点。三线城(cheng)市新(xin)建商品住宅和二(er)手住宅销售价格同(tong)比分别下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收窄0.2个百分点。
值得注意的是，在同(tong)比方(fang)面(mian)，70个大中城(cheng)市的二(er)手住宅销售价格全线下降，当中降幅超10%的城(cheng)市有12个城(cheng)市。一手住宅销售价格则(ze)仅有上海、太原同(tong)比上涨(zhang)，其余68城(cheng)销售价格同(tong)比下降。
在上海易居(ju)房地产研究院(yuan)副院(yuan)长严跃进看来(lai)，经(jing)过至少三年的调整，二(er)手房的价格泡沫是最(zui)小(xiao)的，今年上半年是买入二(er)手房的最(zui)好阶段。
业界(jie)分析：
“整体房价止(zhi)跌迹(ji)象(xiang)明显”
中原地产首席分析师张大伟分析认为，从2024年9月开(kai)始(shi)，各(ge)种房地产政策(ce)从力度到节奏，如同(tong)给楼市注入了一针强心剂，极大地提振了市场信心。过去四个月，一线和部分二(er)线城(cheng)市需求旺盛，房价相对坚挺，一线城(cheng)市已(yi)经(jing)连(lian)续上涨(zhang)多月；而多数三四线城(cheng)市则(ze)因库存压力大，房价继续调整中。
“过去几(ji)个月的政策(ce)效(xiao)果非常明显，从房价数据(ju)看，整体房价止(zhi)跌迹(ji)象(xiang)明显，70大城(cheng)市房价在10月就出现了明显变化，11—12月份房价继续止(zhi)跌，1月份新(xin)房二(er)手房下调城(cheng)市只有42个和60个。”不过，张大伟认为，市场分化仍在持续，一线城(cheng)市热度最(zui)高，出现了连(lian)续4个月上涨(zhang)，但随着价格上涨(zhang)，购房者开(kai)始(shi)出现了分化，部分购房者再(zai)次开(kai)始(shi)观望。1月因为春节的影(ying)响，整体成交量和成交价格都出现了明显的涨(zhang)幅放缓。
张大伟认为，短期内居(ju)民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的全面(mian)企稳，2025年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复。1—2月房地产市场叠加政策(ce)井喷后的空窗期，市场有波动的可能性，最(zui)近也需要出台更多有力度的政策(ce)，市场在3月或有望出现小(xiao)阳春。
“上海、深圳房地产市场已(yi)完成筑底过程”
58安居(ju)客研究院(yuan)院(yuan)长张波分析指出，从统(tong)计局公布的1月数据(ju)来(lai)看，政策(ce)托底效(xiao)应逐步显现，市场“止(zhi)跌回稳”的趋势不断(duan)强化，但市场信心处于稳步修复阶段。其中，一二(er)线热点城(cheng)市稳步迈入“止(zhi)跌回稳”。一线城(cheng)市的一二(er)手房价格持续环比上涨(zhang)，尤其是上海、深圳的上涨(zhang)伴随着二(er)手房成交量保持高位，市场已(yi)完成筑底过程，处于回升阶段。值得关(guan)注的是，二(er)线城(cheng)市新(xin)房价格环比由持平转为上涨(zhang)0.1%，是自2023年6月以来(lai)首次转正，尤其是南京(jing)、杭州、成都、武汉的回升动力更强，也是本轮复苏的带头城(cheng)市。
“淡(dan)季不淡(dan)，往年进入到春节前，都是市场的淡(dan)季，热度下滑明显，但由于2024年年底翘尾行业，带动市场热度在1月依然保持一定高位”。张波表示，从安居(ju)客线上数据(ju)看，2025年1月，百城(cheng)二(er)手房挂牌量达(da)到229.8 万套，同(tong)比去年增长19.0%，充足的房源为购房者提供了更多的选(xuan)择(ze)。在新(xin)房中，安居(ju)客重点监测的全国重点66城(cheng)显示，建面(mian)120平方(fang)米以上四房及以上户型的热度占比仍然维持向上的趋势，也意味着改善型需求维持上升态势。
张波认为，2025年市场逐步回暖，热点城(cheng)市有望出现小(xiao)阳春，当中利率下调、城(cheng)中村改造等政策(ce)是关(guan)键，虽不同(tong)城(cheng)市有分化，但市场总体止(zhi)跌回稳的方(fang)向不变。
“泡沫最(zui)小(xiao)，今年上半年是二(er)手房认购的最(zui)好阶段”
“作为传统(tong)淡(dan)季，1月份新(xin)建商品住宅销售价格上涨(zhang)的城(cheng)市从此前的23个变为24个，非常不容易”。上海易居(ju)房地产研究院(yuan)副院(yuan)长严跃进分析指出，这进一步说明市场预期在持续转好，房价方(fang)面(mian)的上涨(zhang)动力在增强，有望进一步促进房地产市场一季度的小(xiao)阳春态势出现。
在当前一手房价指数环比涨(zhang)幅为正的24个城(cheng)市中，房价指数上涨(zhang)TOP5是南京(jing)、成都、上海、宁波和武汉，当中南京(jing)属于非常典型的市场深度调整的城(cheng)市。而在去年12月份和今年1月份，南京(jing)均是房价上涨(zhang)最(zui)快的城(cheng)市，“这或意味着，深度调整的二(er)线城(cheng)市，基本面(mian)修复动力很强，也将成为新(xin)一轮房价上涨(zhang)的先(xian)行代表”。
严跃进认为，一二(er)线城(cheng)市一手房价由跌转涨(zhang)是最(zui)大的信号，意味着此类(lei)城(cheng)市扮演了2025年房价上涨(zhang)和稳中向好的示范代表，有助于进一步引导市场预期，促进房地产市场的向好发(fa)展。
在二(er)手房市场方(fang)面(mian)，1月份上海、深圳、宁波、成都、无锡、北京(jing)和天津出现上涨(zhang)，“这7个城(cheng)市都是非常优质的大城(cheng)市。尤其是上海和深圳，一些核心区(qu)域的二(er)手房客户量明显增多，挂牌的价格也开(kai)始(shi)上调，这也说明二(er)手房的价格逻辑，即大城(cheng)市更容易涨(zhang)，小(xiao)城(cheng)市相对会缓和一点”。
严跃进认为，今年上半年是二(er)手房认购的最(zui)好阶段，因为价格已(yi)经(jing)有了至少3年的调整，“二(er)手房的价格泡沫是最(zui)小(xiao)的。而随着后续二(er)手房价格企稳，市场的判断(duan)又会发(fa)生变化”。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬