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每经(jing)记者 包晶晶 每经(jing)编辑 陈梦(meng)妤
在去库存的大战略之下，滨江集团（SZ002244，股(gu)价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线(xian)城市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集团公(gong)告获取(qu)金华市金东区(qu)ZX-33-12-09等(deng)4宗商业及住(zhu)宅地块各51%股(gu)权，这些地块均(jun)由金华城投土拍购入。值得注意的是(shi)，其中一宗为容积率1.1的低密度住(zhu)宅地块，两宗为纯商业用地，以及一宗商业、住(zhu)宅用地。
知情人士透露，当初(chu)金华城投这4宗地中，有作为托底而拿的地。
此前房地产市场持(chi)续深度调(diao)整，在地价和限价政策压缩利润空间的情况下，滨江集团仍然顶着压力(li)拿地，并且重仓杭州一城，因(yin)此曾有传言称(cheng)其是(shi)杭州的“第二城投”。此次与金华城投再次深度合(he)作，又引发了市场类(lei)似(si)猜(cai)测。
对此，滨江集团执行总裁朱立(li)东在接受《每日经(jing)济新闻》记者采访时表达(da)得很(hen)坚(jian)决：“所有开发合(he)作都是(shi)基(ji)于市场的原则。”
“至少90%以上是(shi)出于市场回报的考(kao)量，作为异地的企业，不会纯粹出于托底去承(cheng)担开发工作。特别是(shi)在非大本营区(qu)域，要从(cong)市场出发、发挥各自优势，比如滨江集团的口碑、产品能力(li)或者议价能力(li)，没有限价的情况下，至少我(wo)们比人家卖得快，就是(shi)我(wo)们的优势。”
图源(yuan)：上市公(gong)司公(gong)告
金华已(yi)成(cheng)第二大业绩贡献城市
金华已(yi)经(jing)成(cheng)为滨江集团除杭州外(wai)，最大的业绩贡献区(qu)域。
2025年(nian)滨江集团还有一个目标——继续降(jiang)库存、收缩区(qu)域。滨江集团董事(shi)长戚金兴此前曾表示，2025年(nian)还要继续降(jiang)库存，降(jiang)到“非常(chang)健康的状态(tai)”，同时也要降(jiang)“不确定的城市”。
而对于“确定的区(qu)域”，滨江集团的发展战略已(yi)经(jing)非常(chang)明晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外(wai)的地区(qu)，有合(he)适的土地，以“游击战”形式参与。而“游击战”的打法，倒(dao)也匹配金华地区(qu)本身的市场特点。
中指研究院(yuan)华东大区(qu)常(chang)务副总高院(yuan)生告诉每经(jing)记者，金华属于比较分散的点状市场，比如下辖的义乌、永康，小老板多，核心地段的低密产品，2024年(nian)确实(shi)走了一波。
金华市场也开始表现出止跌回稳(wen)态(tai)势。
根(gen)据(ju)国家统计局2月19日公(gong)布的最新数据(ju)，1月金华新房价格指数环比止跌持(chi)平。根(gen)据(ju)易居研究院(yuan)对国家统计局历史数据(ju)的整理，金华新房价格从(cong)2022年(nian)5月起正式进入下跌区(qu)间，2024年(nian)10月起环比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。
朱立(li)东也坦言：“2025年(nian)滨江集团的销售目标在1000亿元上下，还是(shi)需要有一定的地区(qu)覆盖和土地储备量来支撑(cheng)。2024年(nian)金华市本级新房销售总额大约(yue)150亿元，滨江集团占比接近10%，销售额超过14亿元。
他向记者透露：“滨江集团在金华市本级已(yi)开发及正在开发的项目共有5个，与金华城投过往的合(he)作项目开发销售的情况比较好，坚(jian)定了大家继续合(he)作的信心。其中，滨江城投·悦品已(yi)经(jing)售罄；滨江城投·和品2024年(nian)6月开盘800多套房源(yuan)，目前销售过半，也是(shi)2024年(nian)金华市本级的销售冠军。”
将范围放大到金华全域，在中指研究院(yuan)《2024年(nian)金华全域房地产企业销售业绩排行榜》上，滨江集团以49.7亿元位列第二。高院(yuan)生也分析，从(cong)2024年(nian)业绩贡献来看，杭州以外(wai)，金华全域销售对滨江集团贡献度排名第二，金额约(yue)50亿元。
“滨江集团这次敢在金华拿4个项目，一方面(mian)源(yuan)于金华的‘点状热(re)度’，另一方面(mian)其在金华市场已(yi)经(jing)有一定的布局，项目销售比较好、市场认可度高，内部风(feng)险评(ping)估也可以，所以要深耕这个区(qu)域。在这个节点上，基(ji)于和当地城投已(yi)经(jing)有一定合(he)作，滨江集团深入研究其资源(yuan)也很(hen)正常(chang)，一方面(mian)解决城投的问题，同时也能补充自己的货(huo)值。”高院(yuan)生分析。
“创造价值，向市场要溢价”
“滨江集团在住(zhu)宅产品打造方面(mian)有优势，金华城投本身是(shi)市本级投资公(gong)司，资源(yuan)相对较多，资产处置能力(li)也相对较强，属于在原有良好合(he)作基(ji)础(chu)上的进一步强强合(he)作。”朱立(li)东说。
从(cong)财(cai)务层面(mian)来看，滨江集团现金短(duan)债比正在逐年(nian)改善。截(jie)至2021年(nian)末，公(gong)司有息负(fu)债规模457.62亿元，短(duan)期债务139.96亿元，现金短(duan)债比为1.51倍。到2023年(nian)末，公(gong)司权益有息负(fu)债360亿元，其中短(duan)期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货(huo)币资金（327.04亿元），现金短(duan)债比达(da)到2.42倍。
滨江集团方面(mian)透露，截(jie)至2024年(nian)12月25日，滨江集团权益有息负(fu)债余额为305亿元，较年(nian)初(chu)下降(jiang)55亿元；银行存款(kuan)余额306亿元。“这是(shi)滨江集团成(cheng)立(li)32年(nian)来，第一次现金大于有息负(fu)债。”2024年(nian)底，戚金兴曾对媒体表示。
此次在金华密集开发，特别是(shi)2宗商业地块和1宗含商业的地块，难免带来资金沉淀，这是(shi)否会影响(xiang)滨江集团进一步降(jiang)债的计划？
朱立(li)东对每经(jing)记者说：“目前是(shi)管理扁平化，资金全部集中在集团总部，统筹(chou)把控，今年(nian)有息负(fu)债要继续往下压，控制到300亿元左右(you)，因(yin)此是(shi)否发债要评(ping)估各个项目本身的利润情况。”
“另一方面(mian)，现在项目开发情况发生了变化，原来开发商之间竞争拿地，但销售价格政府已(yi)经(jing)限定了，中间的差价大家都是(shi)明盘，靠的就是(shi)整个运(yun)营、周转、合(he)理控制成(cheng)本。现在是(shi)要创造价值，向市场要溢价。如果单(dan)个项目的利润从(cong)前几(ji)年(nian)的两三个点，回到10个点左右(you)，那么能够创造价值的项目、市场议价能力(li)强的项目，就可以有一定的贷款(kuan)。”朱立(li)东解释。
对于商业项目开发，朱立(li)东表示：“对城投公(gong)司而言，住(zhu)宅开发只是(shi)其中一块资产，用于增加短(duan)期现金流和短(duan)期利润，同时也需要一些资产沉淀。得益于城投公(gong)司良好的资产处置能力(li)，以及滨江集团的产品开发、品牌营造和溢价能力(li)，二者联合(he)开发，各自发挥能力(li)。”
从(cong)杭州到金华，滨江集团也向市场传递了信号：强三线(xian)城市正在成(cheng)为挖掘机会的新战场。滨江集团以各51%权益比例落子金华四盘，探索“深耕基(ji)本盘+外(wai)埠机会型投资”模式，既巩固(gu)了杭州市场基(ji)本盘，又可以避免过度依赖单(dan)一市场的系统性(xing)风(feng)险。
但不得不面(mian)对的是(shi)，去库存仍是(shi)滨江集团下一阶段的重要任务，杭州外(wai)围项目均(jun)面(mian)临分化和降(jiang)价促销的局面(mian)，金华市场能否顺利消化低密产品？另一方面(mian)，异地权益合(he)作项目也挑战滨江集团的管理半径，商业项目与住(zhu)宅项目的品质(zhi)和销售能否复制2024年(nian)的战绩？这些疑问仍待时间检验。
封面(mian)图片来源(yuan)：视觉中国-VCG211221953040