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作为(wei)曾经(jing)不(bu)少人眼中深圳的代(dai)表，华(hua)侨城集(ji)合(he)了不(bu)少人的深圳记忆。
而从深圳发家(jia)的华(hua)侨城A，也成为(wei)了"文旅＋地产"领域最为(wei)亮眼的巨头。
2021年(nian)，华(hua)侨城A的股票市值一度超过800亿元。时(shi)至今日（1月6日），在整(zheng)个旅游和消费板块的下跌之下，华(hua)侨城股价一路下挫(cuo)，跌至2.54元/股，市值落到200亿元区间。
近两年(nian)来，文旅浪(lang)潮接连涌起，各地政府都积极(ji)发展文旅产业，资本市场上，文旅板块也多次逆(ni)势大涨。以冰雪旅游产业未为(wei)代(dai)表，长白(bai)山、大连圣亚等(deng)概念股市值一度从低点飙涨大数倍。
然而在热闹的文旅热潮下，曾经(jing)的文旅地产龙头华(hua)侨城却开始了频频卖出优质资产，这让人不(bu)由得发问，华(hua)侨城到底怎么了？
01
据报(bao)道梳理(li)，2023年(nian)以来，华(hua)侨城已经(jing)出售了不(bu)少资产，其中不(bu)乏一些“现(xian)金(jin)牛”级别的优质资产，如上海(hai)宝格丽酒(jiu)店、丽江铂尔曼酒(jiu)店、深圳艾(ai)美酒(jiu)店、云南(nan)文产香格里拉城市综合(he)项目等(deng)。
除此(ci)之外，华(hua)侨城还挂牌了南(nan)京市的办公物业、成都市的商业房(fang)产。
一年(nian)以后，2024年(nian)下半年(nian)，华(hua)侨城再次开启甩(shuai)卖模式，密集(ji)处理(li)旗下资产，以文旅地产为(wei)首。
短短几个月内，华(hua)侨城出售资产总价已经(jing)达到数十(shi)亿元。
2024年(nian)11月，华(hua)侨城在武汉的项目也因为(wei)久未推进(jin)打造，陷入停工状态而被地方(fang)政府收储。
早(zao)从2018年(nian)开始，华(hua)侨城A便已开启“卖卖卖”的模式。据不(bu)完全统计(ji)，之后的四(si)年(nian)间，华(hua)侨城至少出售或转让30多家(jia)子公司及债权，当中包括不(bu)少文旅项目。
原因无他，缺(que)钱。
近期云南(nan)城投的一纸公告，也在某种程度上印证(zheng)了这一现(xian)实。
云南(nan)城投的公告称，为(wei)支持华(hua)侨城实业开展业务和日常经(jing)营，公司陆续向华(hua)侨城实业提供借款，截至2020年(nian)12月借款本金(jin)余额4200.69万元。
2020年(nian)至2024年(nian)期间，公司每年(nian)都对华(hua)侨城实业提供的借款进(jin)行展期，华(hua)侨城实业仍旧(jiu)无法按期偿还借款及利息，于2025年(nian)1月1日起逾期。
作为(wei)华(hua)侨城旗下的子公司，四(si)千万本金(jin)及利息都在拖(tuo)了四(si)年(nian)后逾期，华(hua)侨城自身的经(jing)营情况也可见(jian)一斑。
最新(xin)财报(bao)显示，2024年(nian)前三(san)季度，华(hua)侨城A营收63.19亿元，同比下降(jiang)48.72%，净亏损(sun)12.95亿元，同比增长36.56%。
今年(nian)前三(san)季度，华(hua)侨城A累(lei)计(ji)亏损(sun)已经(jing)达到23.51亿元，势头延(yan)续的话，不(bu)出意料(liao)，2024年(nian)华(hua)侨城A也同样会录得全年(nian)净亏损(sun)，这也将成为(wei)华(hua)侨城A亏损(sun)的第三(san)年(nian)。
2022年(nian)，华(hua)侨城A首次转盈为(wei)亏，全年(nian)净亏损(sun)超过百亿，2023年(nian)，亏损(sun)幅度收窄，净亏损(sun)64.92亿元。
尽(jin)管亏损(sun)是由于计(ji)提大额存货跌价准备及资产减值损(sun)失引发，但(dan)据爆料(liao)，这是新(xin)任管理(li)层希(xi)望一次性处理(li)华(hua)侨城A的历史包袱和出清经(jing)营风险，以便轻装上阵。
然而2024年(nian)上半年(nian)，华(hua)侨城A的货币资金(jin)余额已经(jing)降(jiang)至366亿元，企业经(jing)营活动产生(sheng)的现(xian)金(jin)流量净额为(wei)-28.32亿元，同比下降(jiang)3217.51%，大幅度下滑。
华(hua)侨城的现(xian)状，和房(fang)地产行业的调整(zheng)不(bu)无关系。
分业务来看(kan)，华(hua)侨城A的业务分为(wei)房(fang)地产业务和旅游综合(he)收入两大板块，在2024年(nian)半年(nian)报(bao)中，房(fang)地产业务占比为(wei)50.46%，旅游业务收入占比49.21%。
2009年(nian)，房(fang)地产业务首次出现(xian)在华(hua)侨城A的财报(bao)中，彼时(shi)，房(fang)地产业务收入32.51亿元，在华(hua)侨城整(zheng)体业务中占比仅29.67%。
随后，房(fang)地产业务爆发式增长，渐渐成为(wei)和文旅业务齐头并进(jin)的业务板块。
2021年(nian)，华(hua)侨城的房(fang)地产业务收入达到了有史以来最高的589.61亿元，华(hua)侨城的营收也就此(ci)成功迈入千亿门槛。
此(ci)后，华(hua)侨城A的房(fang)地产收入便一路下降(jiang)，2023年(nian)房(fang)地产业务营收242.07亿元，相比2021年(nian)已经(jing)跌去一半。
与房(fang)地产形成对比的，是文旅产业的迅速复(fu)苏。
尽(jin)管疫情期间旅游业受到较大影响(xiang)，但(dan)华(hua)侨城的旅游业务2023年(nian)收入达313.88亿元，相比2019年(nian)还增长了3.7%。
也是因此(ci)，在房(fang)地产和文旅的“泥沙俱下”和“此(ci)消彼长”之下，尽(jin)管连续三(san)年(nian)亏损(sun)，但(dan)华(hua)侨城A的亏损(sun)幅度在连年(nian)缩小。
正如此(ci)前的万达，通过抛售大量资产，三(san)年(nian)成功还清6000亿，由重资产模式转为(wei)轻资产模式，甚至因此(ci)避免了前几年(nian)的房(fang)企的接连爆雷。
但(dan)现(xian)在的万达再次开始卖起资产，前途莫测(ce)。华(hua)侨城A的未来，又会如何呢？
02
作为(wei)国内文旅地产的龙头，华(hua)侨城起源于1985年(nian)，今年(nian)即将迎来成立(li)的第40年(nian)。
过去许(xu)多年(nian)，依靠着(zhe)华(hua)侨城A上一任掌门人段先念打造的“文旅+地产”的华(hua)侨城模式，华(hua)侨城在一众(zhong)房(fang)企中脱颖而出。
具体来说，华(hua)侨城依托旅游品牌和央企背景，先通过旅游项目取得大规(gui)模廉价偏远地区的土地，随后，华(hua)侨城打造人造文旅项目，配合(he)地方(fang)政府的基(ji)础设施建设，将片区炒(chao)热，实现(xian)土地增值、提高地价后高价卖房(fang)子赚钱。
这一模式，既满足了当地政府旅游业发展需求，又满足了华(hua)侨城的高端(duan)消费者需求，可以说是双赢。
在房(fang)地产上行期，华(hua)侨城还能用住(zhu)宅销(xiao)售回笼的资金(jin)来补(bu)贴文旅开发。
然而，文旅+地产的模式也给华(hua)侨城带来了更大的挑(tiao)战。
相较于其他房(fang)企，文旅地产复(fu)合(he)性更高，投资金(jin)额大，回报(bao)周(zhou)期更长，这对华(hua)侨城的运(yun)营能力、现(xian)金(jin)流和融资能力都构成了巨大考验。
也是因此(ci)，在房(fang)地产下行期，这种魔法失效了，甚至还给华(hua)侨城带来了文旅+地产的双重压力。
从华(hua)侨城2018年(nian)就开始出售资产可以看(kan)出，公司并非是近期才开始缺(que)钱，而是早(zao)已有所端(duan)倪。
相比房(fang)地产，段先念对于文旅项目显然经(jing)验更为(wei)丰富，也是因此(ci)，在房(fang)地产业务的发展上，段先念遭受了不(bu)少的质疑。
2022年(nian)4月，原保利总经(jing)理(li)张振高上任华(hua)侨城新(xin)掌门人，作为(wei)地产行业十(shi)二年(nian)老人，张振高将房(fang)地产确立(li)为(wei)华(hua)侨城集(ji)团最大的主业，希(xi)望华(hua)侨城能成为(wei)中国房(fang)地产行业的排头兵。
也是因此(ci)，2023年(nian)，华(hua)侨城参与了北(bei)上广深等(deng)核心城市核心板块30多宗土地的竞拍，在佛山、无锡、成都等(deng)城市拿(na)了4个新(xin)项目。
然而，自2023年(nian)8月拿(na)下成都地块后，整(zheng)个2024年(nian)，华(hua)侨城仅在年(nian)底拿(na)下过两块地。
管理(li)层在股东大会上解释，今年(nian)有参与拿(na)地，但(dan)好的地竞争(zheng)比较激烈(lie)。在现(xian)金(jin)流缩水和持续亏损(sun)的情况下，没有新(xin)的土地储备补(bu)充，华(hua)侨城想要实现(xian)发展目标(biao)恐怕(pa)难上加难。
在去年(nian)7月华(hua)侨城集(ji)团的年(nian)中工作会议上，张振高强调的重点已经(jing)变成了千方(fang)百计(ji)加快回款进(jin)度，防范化解重大风险。
房(fang)地产给华(hua)侨城A带来的阴霾仍旧(jiu)远远没有散去，文旅能够助力华(hua)侨城破局吗(ma)？
事实上，数据显示，华(hua)侨城以门票为(wei)主的纯文旅营收占比不(bu)足20%。
过往靠房(fang)地产给文旅项目“输血”的模式落幕，需要大量前期投入的文旅项目更加难以自我“造血”。
不(bu)仅文旅项目难以脱离房(fang)地产业务存在，华(hua)侨城的文旅项目也面临挑(tiao)战。
目前，华(hua)侨城的文旅项目仍以传(chuan)统的欢乐(le)谷、欢乐(le)海(hai)岸等(deng)主题公园(yuan)为(wei)主，客户受众(zhong)市场比较单一，对比迪士尼和环球影城等(deng)拥有强大IP的主题公园(yuan)来说，重复(fu)消费率较低，对于年(nian)轻人的吸引力也逐(zhu)渐降(jiang)低。
图(tu)源：图(tu)虫创意
不(bu)过，2024年(nian)国庆(qing)期间，欢乐(le)谷推出多种创意活动也收效良好，最终国庆(qing)期间累(lei)计(ji)待游客超120万人次，10月合(he)计(ji)接待游客803万人次，相比1至9月月均游客接待量提升20%。
在文旅热潮之下，抓住(zhu)机会的华(hua)侨城，未必不(bu)能找(zhao)到新(xin)的增长点。
03结语
时(shi)代(dai)不(bu)停变化，对于华(hua)侨城来说，过去的“文旅+地产”模式在如今已经(jing)似(si)乎难以为(wei)继。
在房(fang)地产行业下行之时(shi)，加大营销(xiao)去化力度、强化流动性管理(li)一度成为(wei)华(hua)侨城A的主要发展目标(biao)。
也是因此(ci)，2024年(nian)下半年(nian)，政策接连出台之际(ji)，华(hua)侨城地产业务基(ji)本面得到明显改善，但(dan)数据仍旧(jiu)不(bu)及预期。
在此(ci)时(shi)，加强产品创新(xin)，做优做强旅游业务成为(wei)华(hua)侨城A的另一大目标(biao)。
如今，正是文旅发展的上升期，华(hua)侨城更需要做好产品开发，加强产品运(yun)营，稳定现(xian)金(jin)流，进(jin)而找(zhao)到更为(wei)优质的文旅产业发展路径和方(fang)向，寻找(zhao)新(xin)的业务模式。