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新华社北京4月22日(ri)电 题：房地(di)产市(shi)场预期稳步向好 交易热度延续(xu)——首季中(zhong)国经(jing)济一线调研(yan)报告之六

新华社记者齐中(zhong)熙、王优玲、李倩薇

房地(di)产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切(qie)身利益。今年以来，各地(di)积极调整(zheng)优化房地(di)产政策(ce)，从降低购房门槛到减少换购住房税费负担(dan)，从出台“好房子”规范标准到收购存量商品房，多措并举提升政策(ce)的精准性和有效性，推动房地(di)产市(shi)场止跌(die)回稳。

当前房地(di)产市(shi)场呈现出哪些新变化？供需(xu)关系是否更趋合理？未来房地(di)产市(shi)场发展空间如何？记者近期赴多地(di)调研(yan)，采访地(di)方房地(di)产主管部门、行业协会、房地(di)产企业及研(yan)究机构，深入了(le)解市(shi)场动态。

市(shi)场回稳信号多维显现

4月12日(ri)，深圳龙华区恒(heng)壹(yi)·红山(shan)华府项目开盘销售现场人头攒动，购房人排队入场，开盘90分钟即告售罄。

购得一套66平方米两居室的周女士告诉记者，得益于深圳二套房首付比例从七成(cheng)下调到两成(cheng)、房贷利率(lu)下降等政策(ce)利好，她以较低成(cheng)本购置了(le)第二套住房。“现在楼(lou)市(shi)比较稳定(ding)，我觉得现在买(mai)房时机不错。”周女士说。

新房市(shi)场交易活跃，二手房成(cheng)交显著放量，在传统楼(lou)市(shi)旺季“金三银四”期间，北上广深一线城市(shi)房地(di)产市(shi)场持续(xu)回稳。

4月13日(ri)晚上，记者在北京链家大红门签约服务中(zhong)心看到，11间签约室坐满了(le)前来洽谈的客户(hu)。3月份以来，这个签约服务中(zhong)心周末日(ri)均成(cheng)交35单左右(you)。一位来签约服务中(zhong)心办理业务的经(jing)纪人告诉记者，目前他所在的门店以成(cheng)交价(jia)200万元左右(you)的刚需(xu)为主，成(cheng)交节奏比之前加快。

国家统计局(ju)数据显示，一季度，一线城市(shi)整(zheng)体表现较好，新建商品房销售面积增长0.6%。深圳市(shi)住建局(ju)数据显示，1月1日(ri)至4月16日(ri)，深圳新建商品住宅网签销售套数同比增长75.1%；二手住宅网签成(cheng)交套数同比增长55.0%。根据北京市(shi)住建委数据，3月份，北京新房网签套数环(huan)比涨125.6%，二手房网签套数环(huan)比涨61.4%。上海(hai)、广州二手房交易也出现上行，截至4月21日(ri)，上海(hai)二手房网签量超过1.6万套。

部分二线城市(shi)的市(shi)场也持续(xu)回暖。记者在成(cheng)都、南京、杭州等地(di)调研(yan)发现，当地(di)房地(di)产市(shi)场展现出稳定(ding)的市(shi)场需(xu)求，许多有实际居住需(xu)求的人群在经(jing)过一段时间观(guan)望后积极入市(shi)，楼(lou)市(shi)成(cheng)交活跃度提升，不论(lun)是新房还是二手房市(shi)场，成(cheng)交周期都明显缩短。

广东省(sheng)住房政策(ce)研(yan)究中(zhong)心首席研(yan)究员李宇嘉说，今年以来，各地(di)积极优化房地(di)产相关政策(ce)。比如，多地(di)提高公积金贷款最高额度，降低公积金贷款首付比例，推出特色金融产品，加大购房补(bu)贴、住房“以旧换新”等政策(ce)支(zhi)持力(li)度。在政策(ce)加持下，刚性和改善性住房需(xu)求被不断激发和释放。

房价(jia)是市(shi)场信心修复的重要信号。国家统计局(ju)数据显示，3月份，70个大中(zhong)城市(shi)中(zhong)，新建商品住宅销售价(jia)格(ge)环(huan)比上涨的城市(shi)有24个，比上月增加6个；二手住宅价(jia)格(ge)环(huan)比上涨城市(shi)有10个，比上月增加7个。一线城市(shi)商品住宅销售价(jia)格(ge)环(huan)比上涨，二三线城市(shi)销售价(jia)格(ge)环(huan)比总体降幅收窄。

作为观(guan)察楼(lou)市(shi)走势的先行指标，部分城市(shi)土地(di)市(shi)场表现活跃。3月份，成(cheng)都半(ban)个月内连续(xu)两次刷新住宅用地(di)楼(lou)面价(jia)天花板；一季度，京沪杭等地(di)频现土地(di)成(cheng)交总价(jia)超50亿元、溢价(jia)率(lu)超100%的现象。克而瑞研(yan)究中(zhong)心数据显示，全国月度土地(di)溢价(jia)率(lu)时隔44个月重回10%以上。

“当前房地(di)产市(shi)场出现的积极信号是多维度的，表明止跌(die)回稳走势得到进一步巩(gong)固。”李宇嘉说，这既得益于政策(ce)红利的持续(xu)释放，也反映出市(shi)场信心的逐步修复。

多举措促供需(xu)更加平衡

总体上看，当前房地(di)产市(shi)场仍处在调整(zheng)阶段，不同城市(shi)及城市(shi)内部板块之间分化明显，重点城市(shi)及城市(shi)核心区域持续(xu)回暖，但三四线城市(shi)及城市(shi)远郊(jiao)和外围去化速度相对(dui)较慢(man)。

“房地(di)产一揽子政策(ce)‘组合拳’的着力(li)点在于不断改善房地(di)产发展不平衡、不均衡、不充分的问题。”浙江工(gong)业大学(xue)中(zhong)国住房和房地(di)产研(yan)究院院长虞(yu)晓芬(fen)说。

长期以来，房地(di)产市(shi)场面临的一大痛点是，一方面一些地(di)方存量商品房规模大、消化慢(man)；另(ling)一方面新市(shi)民和青(qing)年群体的住房需(xu)求亟待(dai)解决。针对(dui)这一供需(xu)结构性短缺矛盾，国家政策(ce)层面已明确提出，商品房库存较多的城市(shi)，政府可按需(xu)定(ding)购，收购存量商品房用作保障性住房。

在河南郑州，租住在二七区嵩山(shan)美寓人才公寓的王晓东告诉记者，虽然(ran)他住的一居室只有40平方米，但室内家具家电齐全，公共区域配(pei)有健身房、乒乓球室、瑜伽室等设施，居住舒(shu)适(shi)且性价(jia)比高。

郑州城发安居有限公司相关负责人介(jie)绍(shao)，通过市(shi)场化收购方式将(jiang)存量房改造为人才公寓，公司已在郑州累计投运37个人才公寓项目，提供5.6万套（间）住房，服务超过6万名(ming)青(qing)年人才。按照规划，到2026年底(di)这一数字将(jiang)提升至10万套（间）。

盘活存量房产资源，同时解决新市(shi)民和青(qing)年人的住房困难，目前已有10多个城市(shi)落地(di)收购商品房项目。

在土地(di)端，供需(xu)调节也向“缩量提质(zhi)”方向发展。虞(yu)晓芬(fen)说，大部分城市(shi)主动调整(zheng)供给结构，压缩供地(di)规模、聚焦优质(zhi)地(di)块，推出很多“小而美”的土地(di)，推动土地(di)资源集(ji)约化利用。以杭州为例，今年已出让的40宗商品住宅土地(di)中(zhong)，90%的单宗土地(di)规划建筑面积没有超过9万平方米，这些土地(di)配(pei)套齐全，容积率(lu)适(shi)中(zhong)，更适(shi)合开发高品质(zhi)住宅。

根据克而瑞研(yan)究中(zhong)心数据，2025年一季度，全国预供地(di)总建筑面积同比下降47%，用地(di)面积减少38%。三四线城市(shi)“主动出清”，部分城市(shi)在年初暂停宅地(di)供应(ying)。

重塑供需(xu)均衡，城中(zhong)村和危旧房改造是重要一环(huan)。今年，我国继续(xu)加力(li)实施城中(zhong)村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中(zhong)村改造和危旧房改造的基础上继续(xu)扩大改造规模。

中(zhong)国城市(shi)规划学(xue)会常务理事叶裕民说，随(sui)着以房票为代表的货币化安置方式和“以购代建”的安置房筹措方式广泛推开，城中(zhong)村改造将(jiang)带动更多购房需(xu)求释放和商品房存量消化。

加快构建房地(di)产发展新模式

我国未来房地(di)产发展空间如何？国家统计局(ju)副局(ju)长盛来运表示，从发展的空间来看，中(zhong)国的消费结构总体上还处在升级过程中(zhong)，城镇化并没有完(wan)成(cheng)，房地(di)产市(shi)场成(cheng)长空间巨大，居民对(dui)绿色、宽敞、舒(shu)服的“好房子”市(shi)场需(xu)求较大。

城市(shi)化与房地(di)产发展需(xu)要形(xing)成(cheng)良(liang)性互动。“城市(shi)化进程持续(xu)为房地(di)产发展提供强劲(jin)动力(li)，而房地(di)产的健康(kang)发展又反过来推动城市(shi)功能完(wan)善和品质(zhi)提升。”睿合泰产城发展研(yan)究院总经(jing)理何昕宇说，城市(shi)发展中(zhong)，伴随(sui)人口不断聚集(ji)和产业结构优化升级，房地(di)产迎来巨大发展空间和机会。

以四川成(cheng)都锦江区的林家坝—白鹭湾市(shi)场片区为例，2021年12月7日(ri)至8日(ri)，片区成(cheng)交4块地(di)，最高溢价(jia)率(lu)为3.9%，有两块地(di)为底(di)价(jia)成(cheng)交；随(sui)着锦江区对(dui)外发布片区产业规划，陆续(xu)引入产业项目和优质(zhi)教育、医(yi)疗配(pei)套资源，片区近三年土地(di)市(shi)场活跃，最近三宗土地(di)成(cheng)交溢价(jia)率(lu)超30%，并出现不少高品质(zhi)热销住宅项目。

虞(yu)晓芬(fen)说，构建房地(di)产发展新模式，需(xu)要根据城市(shi)发展的新阶段和新特点，建立“人、房、地(di)、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学(xue)配(pei)置入手，以人定(ding)房，以房定(ding)地(di)、以房定(ding)钱，防止市(shi)场大起大落。

满足人们对(dui)美好居住生活的向往，是未来房地(di)产发展的应(ying)有之义。

在北京昌平区沙河镇生命科学(xue)园附近，全国“好房子”设计大赛的首个落地(di)示范项目“龙湖·观(guan)萃”正在建设中(zhong)。刚刚购买(mai)该楼(lou)盘一套117平方米四居室住宅的陈先生表示：“项目不仅(jin)设计了(le)1000平方米的共享空间，有健身房、儿童娱(yu)乐区、老人休闲区、共享办公等设施，室内更采用灵活可变户(hu)型，完(wan)美契合我们二孩家庭的居住需(xu)求。”

随(sui)着新版《住宅项目规范》于今年5月1日(ri)起施行和各地(di)配(pei)套政策(ce)落地(di)，住房品质(zhi)提升进入快车道。项目规范对(dui)层高、电梯配(pei)置、隔音性能等作出更高要求，为“好房子”建设提供了(le)标准支(zhi)撑。

构建房地(di)产发展新模式，“好房子”建设要统筹增量与存量。成(cheng)都市(shi)城市(shi)建设发展研(yan)究院副院长冯波说，在增量建设上，要通过好设计、好材料、好建造和好服务，提供户(hu)型更好、功能更全、配(pei)套更齐、服务更优的高品质(zhi)住房；在存量优化上，要通过城市(shi)更新、旧城改造，完(wan)善住宅功能和配(pei)套，补(bu)齐基本公共服务设施短板，实现好房子、好小区、好社区、好城区的全面提升。

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