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中国网财经1月21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全国房地产市场基本情况(kuang)，多个(ge)指标有所改善。国家统计局局长康义17日在国新办举(ju)行的新闻发布会上表(biao)示，近期房地产市场在政策组合拳作用下(xia)积(ji)极变(bian)化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下(xia)阶段房地产市场有望继(ji)续改善。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表(biao)现如(ru)何？2025年房地产行业前景如(ru)何？针对(dui)上述问题，中国网财经记者采(cai)访多位专家进行解读。
销售端：乐观情形下(xia)商品房销售面积(ji)或可止跌(die)
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积(ji)97385万平方米，比(bi)上年下(xia)降12.9%，较2023年降幅(fu)扩大4.4个(ge)百分点。新建商品房销售额96750亿元，下(xia)降17.1%，较2023年降幅(fu)扩大10.6个(ge)百分点。
“需求中枢(shu)受宏(hong)观扰(rao)动、二手(shou)房分流等多因素影响继(ji)续下(xia)移，销售额降幅(fu)更大主要受价(jia)格冲击(ji)。”天风研究房地产联合首席分析师王雯(wen)表(biao)示，“但从时间维度看，对(dui)比(bi)2023年，得益于政策积(ji)极引导(dao)，单月销售增速整体呈修复趋势，一三季度末为基本面边际转(zhuan)折点，量价(jia)企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地产行业继(ji)续呈调(diao)整态势，上半年的“517”新政和下(xia)半年的“924”新政，为市场注(zhu)入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅(fu)大幅(fu)收窄，随后政策利好(hao)效应边际递减(jian)，市场迅速回落，7、8月跌(die)幅(fu)有所扩大。9月末以来房地产利好(hao)政策频出，中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌(die)回稳的表(biao)述，旨在提振市场信心、改善预期，推动房地产市场积(ji)极变(bian)化，10、11月销售数据持(chi)续改善，其中11月单月商品房销售面积(ji)和销售额同比(bi)全年首次回正，分别(bie)为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下(xia)半年以来，全国新建商品房销售额、销售面积(ji)累计同比(bi)降幅(fu)持(chi)续收窄，其中销售面积(ji)累计同比(bi)降幅(fu)已连(lian)续7个(ge)月收窄，销售额降幅(fu)连(lian)续8个(ge)月收窄，尤其是(shi)四季度以来累计降幅(fu)较快收窄，市场信心有所修复。
重点城市来看，据中指研究院，10月重点100城新房销售面积(ji)同比(bi)结束16连(lian)跌(die)，四季度销售持(chi)续回升，12月在“减(jian)税”政策及集中网签推动下(xia)，多个(ge)重点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部(bu)总(zong)经理(li)曹晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如(ru)：居民收入预期尚未根本性扭转(zhuan)、有效供给不足、二手(shou)房市场对(dui)新房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形下(xia)，预计2025年全国商品房销售面积(ji)同比(bi)下(xia)降6.3%，乐观情形下(xia)，若货(huo)币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积(ji)或可实现止跌(die)。同时宏(hong)观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是(shi)房地产止跌(die)回稳的必要条件(jian)。
投资端：提供“好(hao)房子”的房企才会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比(bi)上年下(xia)降10.6%，降幅(fu)较上月扩大0.6个(ge)百分点，较2023年降幅(fu)扩大1.1个(ge)百分点。开发投资连(lian)续31个(ge)月负(fu)增长，开发投资水(shui)平仍处于历(li)史低位。
“受土地供给量价(jia)齐跌(die)、销售持(chi)续下(xia)滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处于低位。”中诚(cheng)信国际企业评级部(bu)分析师侯一甲表(biao)示。
侯一甲指出，2024年以来，大部(bu)分房企仍采(cai)取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩(suo)态势，央国企仍是(shi)市场投资主力(li)，城投托底土拍(pai)市场的情况(kuang)较为明显。拿(na)地开工率整体偏低，但房企出于稳健性考虑，新开盘(pan)的项目大多能(neng)够实现盈利。
“2024年，二手(shou)房成交比(bi)重进一步上升，受制于市场需求转(zhuan)向二手(shou)房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住(zhu)大数据研究院首席分析师王小嫱谈到，“未来房地产开发企业的集中度将(jiang)会继(ji)续提升，市场对(dui)新房的产品要求越来越高，只(zhi)有提供‘好(hao)房子’的房企才会在市场调(diao)整中脱颖而出。”
“最近两年房企优(you)胜劣(lie)汰，一些拿(na)地和新开工房企的资金状况(kuang)是(shi)不错的，所以对(dui)于2025年房地产新开工指标应持(chi)乐观态度。”新开工方面，上海易居房地产研究院副院长严(yan)跃进举(ju)例2025年1月各地出现了积(ji)极拿(na)地现象，说明一些优(you)质(zhi)房企在后续拿(na)地新开工方面动力(li)依(yi)然(ran)很足。
竣工方面，受开发投资和拿(na)地等指标的影响，竣工量也在收缩(suo)。严(yan)跃进指出，2025年要从好(hao)房子的角度持(chi)续做好(hao)保交房工作，同时加大对(dui)优(you)秀案例的积(ji)极宣传。
展望2025年，严(yan)跃进预测房地产开发投资类指标跌(die)幅(fu)可控。同时，在系(xi)列金融和财政政策支持(chi)下(xia)，房地产开发投资指标有结构方面的优(you)化，积(ji)极落实好(hao)“严(yan)控增量、优(you)化存量、提高质(zhi)量”的导(dao)向。
曹晶晶认为，盘(pan)活闲置存量土地将(jiang)是(shi)2025年促进投资开工“止跌(die)回稳”的关键，只(zhi)有投资开工恢复，才能(neng)增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经营能(neng)力(li)
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比(bi)上年下(xia)降17.0%，虽然(ran)行业到位资金降幅(fu)连(lian)续收窄9个(ge)月，但降幅(fu)较2023年扩大4.6个(ge)百分点，整体行业资金压力(li)仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名(ming)单”等政策亦不断推进，行业融资环境持(chi)续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建立房地产融资协调(diao)机制，并要求各地政府积(ji)极落实，并在“924”新政中进一步提出加大“白名(ming)单”项目贷款投放力(li)度;截至(zhi) 2024年 11 月末，全国房地产“白名(ming)单”项目的投放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年将(jiang)超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设(she)施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号文)，部(bu)署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只(zhi)，发行规模超640亿元，创历(li)年新高;截至(zhi)2024年末，公募REITS产品数量已达58只(zhi)，合计发行规模达1609.69亿元。
此外,9月24日，央行将(jiang)“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至(zhi)2026年末，该举(ju)措(cuo)有利于进一步缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面的压力(li)。
王雯(wen)认为，2024年融资端信用收缩(suo)力(li)度较轻，更倚重企业自身经营能(neng)力(li)。他具体分析，2024年房企到位资金继(ji)续缩(suo)减(jian)，较国内贷款，预收款、按揭贷同比(bi)降幅(fu)更大，反映信用收缩(suo)力(li)度相(xiang)对(dui)较轻，主要或源于供给侧(ce)出清程度已较高、白名(ming)单等融资政策对(dui)冲等因素，也反映自身经营回款能(neng)力(li)对(dui)企业现金流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱表(biao)示随着政策的持(chi)续发力(li)，如(ru)“白名(ming)单”项目贷款审批通过金额的增加等，房企的资金面总(zong)体压力(li)或改善，但仍难以扭转(zhuan)下(xia)行态势，预计2025年房企到位资金降幅(fu)有望收窄至(zhi)8%左右。(作者：谭梦桐)