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中国网财经1月21日(ri)讯(xun) 日(ri)前，国家统计局发布了2024年全国房(fang)地产市(shi)场基本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日(ri)在国新办举行的(de)新闻发布会(hui)上表示，近期房(fang)地产市(shi)场在政策组合(he)拳(quan)作用下积极变化增多，市(shi)场信心在逐步提振。随(sui)着存量政策和增量政策的(de)有效落实(shi)，下阶段房(fang)地产市(shi)场有望继续改善。
2024年房(fang)地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年房(fang)地产行业前景如何？针对上述(shu)问题，中国网财经记者采访多位专家进行解读。
销售端：乐观情形下商(shang)品房(fang)销售面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建(jian)商(shang)品房(fang)销售面积97385万平方米(mi)，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百(bai)分点。新建(jian)商(shang)品房(fang)销售额96750亿(yi)元(yuan)，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百(bai)分点。
“需求中枢受宏(hong)观扰(rao)动、二(er)手(shou)房(fang)分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价(jia)格冲击(ji)。”天风研究房(fang)地产联合(he)首(shou)席分析(xi)师王(wang)雯表示，“但从时间维(wei)度看，对比2023年，得益于政策积极引导，单月销售增速整体呈修复趋势，一三(san)季度末为基本面边际转折点，量价(jia)企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房(fang)地产行业继续呈调整态势，上半年的(de)“517”新政和下半年的(de)“924”新政，为市(shi)场注入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市(shi)恢复尤(you)为明显。
随(sui)着“517”新政出台，6月商(shang)品房(fang)销售额降幅大幅收窄，随(sui)后政策利(li)好效应边际递减，市(shi)场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以(yi)来房(fang)地产利(li)好政策频出，中央政治局会(hui)议首(shou)次提出促进房(fang)地产市(shi)场止跌回稳的(de)表述(shu)，旨在提振市(shi)场信心、改善预期，推动房(fang)地产市(shi)场积极变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单月商(shang)品房(fang)销售面积和销售额同比全年首(shou)次回正(zheng)，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以(yi)来，全国新建(jian)商(shang)品房(fang)销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤(you)其是四季度以(yi)来累计降幅较快收窄，市(shi)场信心有所修复。
重点城市(shi)来看，据中指研究院，10月重点100城新房(fang)销售面积同比结(jie)束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市(shi)市(shi)场成交(jiao)规(gui)模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房(fang)销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚(shang)未根本性扭转、有效供给(gei)不足、二(er)手(shou)房(fang)市(shi)场对新房(fang)“替(ti)代效应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全国商(shang)品房(fang)销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置(zhi)100万套城中村(cun)改造、收储存量房(fang)等政策加快落实(shi)，2025年全国商(shang)品房(fang)销售面积或可实(shi)现止跌。同时宏(hong)观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房(fang)地产止跌回稳的(de)必要条件。
投资端：提供“好房(fang)子”的(de)房(fang)企才会(hui)脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房(fang)地产开发投资100280亿(yi)元(yuan)，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百(bai)分点，较2023年降幅扩大1.1个百(bai)分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水(shui)平仍处于历史低位。
“受土地供给(gei)量价(jia)齐跌、销售持续下滑、库存规(gui)模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规(gui)模仍处于低位。”中诚信国际企业评级部分析(xi)师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以(yi)来，大部分房(fang)企仍采取谨(jin)慎的(de)开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态势，央国企仍是市(shi)场投资主力，城投托底土拍市(shi)场的(de)情况较为明显。拿(na)地开工率整体偏低，但房(fang)企出于稳健性考虑，新开盘的(de)项目大多能(neng)够实(shi)现盈(ying)利(li)。
“2024年，二(er)手(shou)房(fang)成交(jiao)比重进一步上升，受制于市(shi)场需求转向二(er)手(shou)房(fang)市(shi)场，房(fang)企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据研究院首(shou)席分析(xi)师王(wang)小嫱谈到，“未来房(fang)地产开发企业的(de)集中度将会(hui)继续提升，市(shi)场对新房(fang)的(de)产品要求越来越高，只有提供‘好房(fang)子’的(de)房(fang)企才会(hui)在市(shi)场调整中脱颖而出。”
“最近两年房(fang)企优胜劣汰，一些拿(na)地和新开工房(fang)企的(de)资金状况是不错的(de)，所以(yi)对于2025年房(fang)地产新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上海易居房(fang)地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极拿(na)地现象，说明一些优质房(fang)企在后续拿(na)地新开工方面动力依(yi)然很足。
竣工方面，受开发投资和拿(na)地等指标的(de)影响，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房(fang)子的(de)角度持续做好保(bao)交(jiao)房(fang)工作，同时加大对优秀案例的(de)积极宣(xuan)传。
展望2025年，严跃进预测房(fang)地产开发投资类指标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房(fang)地产开发投资指标有结(jie)构方面的(de)优化，积极落实(shi)好“严控增量、优化存量、提高质量”的(de)导向。
曹晶晶认为，盘活闲置(zhi)存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的(de)关键，只有投资开工恢复，才能(neng)增加市(shi)场有效供应，推动市(shi)场进入新的(de)循环。
融资端：更倚重企业自身经营能(neng)力
2024年房(fang)地产开发企业到位资金107661亿(yi)元(yuan)，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百(bai)分点，整体行业资金压力仍存。
2024年以(yi)来行业融资政策进一步宽(kuan)松，“白名(ming)单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建(jian)立房(fang)地产融资协调机制，并(bing)要求各地政府积极落实(shi)，并(bing)在“924”新政中进一步提出加大“白名(ming)单”项目贷款投放力度;截至 2024年 11 月末，全国房(fang)地产“白名(ming)单”项目的(de)投放金额已经超过 3.6万亿(yi)元(yuan)，预计全年将超过4万亿(yi)元(yuan)。
公募REITS方面,2024年7月26日(ri)，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常态化发行的(de)通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规(gui)模超640亿(yi)元(yuan)，创历年新高;截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合(he)计发行规(gui)模达1609.69亿(yi)元(yuan)。
此外,9月24日(ri)，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举措有利(li)于进一步缓解房(fang)企在保(bao)交(jiao)楼、现金流及偿债(zhai)等方面的(de)压力。
王(wang)雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能(neng)力。他具体分析(xi)，2024年房(fang)企到位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要或源于供给(gei)侧出清程度已较高、白名(ming)单等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回款能(neng)力对企业现金流影响逐步加大。
展望2025年，王(wang)小嫱表示随(sui)着政策的(de)持续发力，如“白名(ming)单”项目贷款审批(pi)通过金额的(de)增加等，房(fang)企的(de)资金面总体压力或改善，但仍难(nan)以(yi)扭转下行态势，预计2025年房(fang)企到位资金降幅有望收窄至8%左右。(作者：谭梦(meng)桐)