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或许，只有土豪村才(cai)能救房地产。
困在资金上
最近佛山一个土豪村借钱给开发商(shang)推动村里(li)旧改的事，上了新闻。
这(zhe)个村子是(shi)位于佛山市南(nan)海区桂城街道的永胜村，位置可以说(shuo)是(shi)佛山南(nan)海区相当不错的地段。
从地理位置来看，步行1.5公(gong)里(li)范围(wei)内临(lin)近广佛线(xian)的千(qian)灯湖站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有南(nan)海全民健身体育(yu)公(gong)园以及万达广场，是(shi)佛山非常繁华的新商(shang)圈。
周边的小区，也是(shi)佛山最贵的地段。
在中介平台上显示(shi)，永胜村所在位置的片区千(qian)灯湖片区，挂盘均(jun)价达到了2.6万/平。
其中灯湖盛(sheng)世挂盘均(jun)价约3.5万/平，万达华府挂盘均(jun)价约2.9万/平，保利花(hua)园一期挂盘约3.6万/平，保利花(hua)园二期挂盘均(jun)价约3.9万/平，保利花(hua)园三期挂盘均(jun)价约4.2万/平。
这(zhe)样的地段位置，无论(lun)是(shi)村民，还是(shi)当地推动村落改造的大手，都对永胜村的蝶变寄予厚望(wang)。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式(shi)落实开发合作方，已经过去六七年。
但如今(jin)，随着房地产行业周期的变化，永胜村的拆迁旧改也陷(xian)入了困局。
所以作为佛山备受关注的旧改项目，也不得不进行“自救”。
根(gen)据永胜村1月发出(chu)的公(gong)告显示(shi)，整(zheng)个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅(zhai)倒是(shi)已经交付，入住率达到100%，但是(shi)剩余还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期。
考虑到合作的开发商(shang)出(chu)现资金短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的土地出(chu)让金拿出(chu)来，垫资推动二期回迁安置住宅(zhai)建设。
具体的垫资方案为——
将永胜村出(chu)让金返还款(kuan)以垫付资金的形式(shi)，借款(kuan)给开发商(shang)，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的由永胜经济社自有资金投入。
这(zhe)样的举措，也为全国(guo)的旧改解困，提供了一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证开发商(shang)交楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生(sheng)态，提升周边城市面貌，恢复经济生(sheng)态。
三来尽管(guan)以借款(kuan)的方式(shi)垫资，但永胜村建立(li)了土地监管(guan)账户，可以进行专款(kuan)专用，便于资金使用监督，确(que)保资金监管(guan)，同时也能进行工(gong)程进度的监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无法偿还借款(kuan)，大概率也还有一定的协议抵扣或担保。
不改是(shi)常态
对于有资金实力的旧改村落，很多时候(hou)涉及的是(shi)股(gu)份合作社。
永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多仰(yang)仗的是(shi)永胜村的实力，也是(shi)广东首个探(tan)索旧村改造与村集体收益平衡的案例(li)。
根(gen)据永胜股(gu)份经济合作社公(gong)布的财(cai)务收支预(yu)算方案显示(shi)，光经营收入就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其他收入，总(zong)收入4781.93万元。
差不多半个小目标的收入，而整(zheng)个预(yu)算支出(chu)为641.88万元。
去年年中也曾(ceng)公(gong)布过一次预(yu)分(fen)红方案，拿出(chu)976.69万元分(fen)给2273名村民。
所以这(zhe)样的村集体经济，完全有能力支撑(cheng)项目的推进。
而这(zhe)样有实力的村集体，在东莞、广州、深圳都并不罕见。
每(mei)年广深莞的“土豪村”晒分(fen)红，都能吸引一波关注。
比如去年南(nan)海的庄边村、胜利村，禅城的郊边村、鄱阳村等。
但并非每(mei)个旧改项目，背后都拥有一个有实力的合作社，是(shi)否能够效(xiao)仿永胜村的做法，也需要看股(gu)份合作社的实力或者村民的意(yi)愿。
能够依靠自身摸(mo)出(chu)一条路子，得到“资金”的救赎的，毕竟是(shi)少数。
最明显的，一些未拆改的项目，等来的或许不是(shi)拆迁的推进，而是(shi)不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成本高，规模大的项目。
像深圳一些旧改项目，成本非常高，拆迁难度大。
比如深圳南(nan)山区域的海雅百货(huo)大楼城市更新项目，在2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月签约新的商(shang)业并重(zhong)新招(zhao)商(shang)。
比如宝(bao)安区航城街道草围(wei)旧村及南(nan)片区城市更新单元失(shi)效(xiao)，去年12月被踢(ti)出(chu)旧改计划。
再比如深圳备受关注的八卦岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划，如今(jin)五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询(xun)问，得到的答复却是(shi)“正统(tong)筹开展(zhan)老(lao)旧住宅(zhai)区改造新政研究工(gong)作，待新政策出(chu)台后将参照国(guo)家省(sheng)市最新政策，结合各楼栋宗(zong)地面积(ji)、现状功能、权(quan)利人意(yi)愿等情况(kuang)，分(fen)类分(fen)片，科学施策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。
未来的旧改，或许只有资金真正落实的项目，才(cai)能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼