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2月17日，北京市昌平区朱辛庄地块顺利出让，由中(zhong)海+未来科学城(cheng)以(yi)底价12.8亿元(yuan)摘得，成交(jiao)楼面价为3.17万元(yuan)/平方米。中(zhong)海+未来科学城(cheng)再度落子朱辛庄，显示了其对朱辛庄板块价值的认可。
与此同时(shi)，中(zhong)海与未来科学城(cheng)联(lian)合体(ti)再度摘得朱辛庄地块，标志着该板块在“好房子”规划和(he)平原新城(cheng)高(gao)质量发展实(shi)施方案(an)的加持下，未来住宅产品将迎来新的发展机遇。
朱辛庄楼市承(cheng)接海淀(dian)外溢需(xu)求
出让文(wen)件显示，昌平区朱辛庄地块未设置土地最高(gao)限价和(he)销售指(zhi)导价。该地块由两(liang)部分(fen)组成，其中(zhong)，CP01-0801-0029是R2二类居(ju)住用地，用地规模约1.61公顷，地上建筑规模4.032万平方米，容积率2.5，限高(gao)80米，需(xu)配建一处地上建筑规模1000平方米养老服务驿站和(he)不少于1000平方米的沿街(jie)商业，建成后无偿移交(jiao)相关部门；CP01-0801-0041是A4体(ti)育用地，用地规模约1.88公顷，地上建筑面积约1.13万平方米，限高(gao)45米，容积率0.6。合并之后地块总体(ti)用地规模3.49公顷，地上建筑规模约5.16万平方米。
从上述地块位置来看，朱辛庄位于海淀(dian)与昌平交(jiao)界处，承(cheng)接海淀(dian)北部的外溢购(gou)房需(xu)求。与朱辛庄板块其他在售项目相比，此次成交(jiao)的地块距离地铁8号线朱辛庄站更近。地铁8号线素(su)有(you)“地下中(zhong)轴线”之称，贯通南北。此外，朱辛庄站又与昌平线交(jiao)会，向北可到沙河高(gao)教园，向南可抵(di)达生命科学区、西二旗(qi)。中(zhong)海与未来科学城(cheng)再度合作拿地，进一步印证了其对朱辛庄板块价值的认可。
朱辛庄板块是昌平南部的热点板块。2023年2月，越秀(xiu)地产以(yi)33.12亿元(yuan)+4.5万平方米现房销售面积竞得0018、0019、0020等地块，此后项目案(an)名定为“越秀(xiu)星樾(yue)”；2023年3月，上海大华以(yi)12.995亿元(yuan)拿下昌平朱辛庄0028地块，案(an)名“大华启宸府”；2023年12月，中(zhong)海+未来科学城(cheng)联(lian)合体(ti)首次进入朱辛庄板块，住宅楼面价约3.92万元(yuan)/平方米，案(an)名为“中(zhong)海寰宇未来”。
此前，越秀(xiu)星樾(yue)、大华启宸府都是北京楼市知名的“日光(guang)盘”；中(zhong)海寰宇未来去年3月开盘，推出900余套房源(yuan)，目前网签去化率超过60%。
“好房子”加持，市场(chang)回归理性
中(zhong)指(zhi)研究院土地市场(chang)研究负责人张凯认为，此次出让的朱辛庄地块，以(yi)底价成交(jiao)也反(fan)映出市场(chang)的理性回归。一方面，由于2023年昌平区供地主要聚焦朱辛庄及北四村板块，土地放(fang)量已阶(jie)段性稀释客群，板块热度也在2023年的土拍中(zhong)提前释放(fang)一部分(fen)，后期若(ruo)持续供应，可能面临同质化竞争(zheng)风险。另一方面，朱辛庄板块新房成交(jiao)价格稳定在6.2万-6.4万元(yuan)/平方米之间(jian)，与次新房（领秀(xiu)慧谷6.3万-7万元(yuan)/平方米）价格接近，价差收(shou)窄，削弱了倒挂红利。
综合来看，“本次土拍反(fan)映出了市场(chang)在土地供求关系、价格走势等方面的理性思考，市场(chang)参与者(zhe)对后续发展保持审慎乐观的态度，未来土地市场(chang)与房地产开发将更趋(qu)理性与稳健。”张凯称。
值得关注的是，近日，北京市昌平区发布平原新城(cheng)高(gao)质量发展实(shi)施方案(an)。昌平将打(da)造成为科教引领、宜业宜居(ju)的国际一流现代化新城(cheng)；近三年年均产业用地供应超过千(qian)亩，可用产业空间(jian)达288万平方米。这里拥有(you)发达的轨道交(jiao)通，轨道里程超过130公里，居(ju)平原新城(cheng)首位。
在业内(nei)人士看来，朱辛庄具(ju)备“产城(cheng)融合”基因，也许会成为下一个望京。
此外，2月12日，北京市发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管(guan)理相关技(ji)术要点（试行）》，提出按需(xu)设置封闭或开敞阳台、套内(nei)建筑面积超过140平方米的住宅可在起居(ju)室（厅）设置挑空空间(jian)，并鼓(gu)励设置开敞式风雨连廊等创新设计。这些政策将为朱辛庄的住宅产品提供更多创新空间(jian)，推动区域(yu)住宅品质再上新台阶(jie)。
新京报贝壳财经记者(zhe) 袁秀(xiu)丽
编辑 杨娟娟 校对 翟(di)永军