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房子拆了(le)，临迁费又停发了(le)，该怎么办(ban)？
广州给出了(le)范本——村民“自救”。
原址回迁新模式
进入2025年，广州埔心村的村民，没(mei)能(neng)等来激动人心的回迁收(shou)房，反而等来了(le)一纸自主拆建安置申报方案。
近日，广州黄埔龙湖(hu)街道发出一份《龙湖(hu)街道埔心村自主拆旧建新村民申报方案》。
作为广州黄埔区重(zhong)点改造旧村，该《申报方案》一石激起(qi)千层浪。
无论(lun)是从《申报方案》阐述(shu)的具体缘由，还是提出的拆旧建新标准(zhun)，都和原来的拆迁补偿安置原则及方案大相径庭。
新的《申报方案》中显示——
1、自主拆旧建新村民申报范围为埔心村整村村域范围
2、住宅建设申请以“一户一宅”为原则。一户村民只(zhi)能(neng)申请一块宅基地建设住房，无安置面积(ji)的除外。并且达到法定婚(hun)龄(ling)村民子女可独立算一户，未达到法定婚(hun)龄(ling)村民子女要与父母作为同一户。
3、申请建房，最大面积(ji)不能(neng)超过300平每户，不仅限制(zhi)总层数，临街商(shang)铺以及自住层高也分别限制(zhi)在了(le)4米和3米。
4、多于300平可转(zhuan)让(rang)，少于300平可增购。
安置总面积(ji)超过300平部(bu)分，可以以1000元/平流转(zhuan)给村集体，不到300平部(bu)分，可以以1000元/㎡向村集体增购，但增购面积(ji)不得超过100平，且增购后总面积(ji)不得超过 300平。
已签订《广州市黄埔区龙湖(hu)街埔心村旧村改造房屋补偿安置协议(yi)》且回迁安置建筑面积(ji)不小于200平的村民，只(zhi)可申请建设1栋住宅，不足300平部(bu)分可增购，多出部(bu)分流转(zhuan)给村集体，价(jia)格同样都是1000元/㎡。
5、置换比例(li)3:1。安置面积(ji)超过300平的，不选择转(zhuan)让(rang)给村集体可以按照300平回迁面积(ji)换100平自建面积(ji)。
6、签约才具备选房资格，先支付建房款先选回迁房。
拿出10%位置好，商(shang)业价(jia)值高的房源竞标选房，剩下的90%房源根据建房款的支付时间顺序，选房。
7、临迁费停止计(ji)发，住房补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接拨给施(shi)工单(dan)位。
根据原来的补偿安置方案，村民可以获得—一层主体的房屋补偿2层；同一栋房屋首层建筑存在两(liang)种或(huo)两(liang)种以上结构的，按照每种结构对应(ying)的面积(ji)计(ji)算回迁安置面积(ji)；首层梯间面积(ji)不足首层房屋建筑面积(ji)三(san)分之(zhi)一按一层计(ji)；二层及以上主体房屋一至四层按实测面积(ji)计(ji)算，不足四层部(bu)分可按首层建筑面积(ji)补足四层。
超建面积(ji)按 1500 元/㎡计(ji)算材料损失补偿，不作回迁安置。
弃产实测面积(ji)补偿8000元/㎡，权(quan)益面积(ji)补偿6500元/㎡，临迁费起(qi)5年内25元/㎡/月，第(di)六年临迁费每年按上一的标准(zhun)递增10%。
总的来看，对比过去《广州市黄埔区龙湖(hu)街埔心村旧村全面改造补偿安置方案》，村民不仅临迁费少了(le)，回迁的面积(ji)以及奖励金也少了(le)，还要自主出资一部(bu)分费用建房。
旧改新模式——业主出资
虽然广州龙湖(hu)街道埔心村的自主拆旧建新安置方案已经遭到村民业主们的驳回，但从方案文件的内容中也透露出未来房地产的几大变化(hua)趋(qu)势——
1、好房子建设、发展新模式已经铺开，将(jiang)会从方方面面落实，包括推(tui)进老旧住宅更新改造，把老房子、旧房子变成好房子。
这一点从埔心村的自主拆旧建新安置方案的建房标准(zhun)可以看到，自建新房不仅采取“别墅”的形式，还约束了(le)层数、层高以及总建筑面积(ji)，基本都以别墅的形式设定建筑标准(zhun)。
2、旧改困局扭转(zhuan)，未来不仅需要依(yi)赖开发商(shang)的拆改力量，更需要依(yi)赖村民业主自身筹建的力量。
具体的解决方式是开发商(shang)贷款建设+村民业主自筹资金。
并且广州已经有旧改项目这条路子走成功。
一是位于广州花都区的新华街丰盛社区，业主自筹经费近800万元拆除重(zhong)建，二是埔心村隔(ge)壁的迳下村，村民业主也同样经历了(le)自主拆旧建新。
而去年6月，位于深圳罗(luo)湖(hu)清(qing)水河街道的红岗花园也成为自筹旧改的案例(li)。
由街道办(ban)牵头摸底小区自筹改造资金的情况。
再往(wang)前推(tui)是杭州。
2024年1月杭州市中心的浙(zhe)工新村自筹4.7亿原拆原建，每户约100万，同年3月底，杭州多个老旧小区几乎同时启动自主更新民意调研，4月浙(zhe)江多部(bu)门便联合发布《关于稳步推(tui)进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行(xing)）》，从2024年5月1日起(qi)实施(shi)。
作为一线或(huo)者新一线城市，已经在摸索试点中寻(xun)求老旧小区或(huo)村落重(zhong)建由业主自筹资金的模式。
所(suo)以城市中的老旧小区或(huo)者村庄，未来资金来源除了(le)政府或(huo)者开发商(shang)以外，业主共(gong)同承担改造成本也会是一种大趋(qu)势。
3、市场需求萎缩，无法实现盈(ying)利的旧改项目，揭不开锅的开发商(shang)选择了(le)躺平。
《龙湖(hu)街道埔心村自主拆旧建新村民申报方案》提到非常关键的一点，揭开了(le)房地产如今旧改的局面。
一是市场终端萎缩，二是开发商(shang)无法盈(ying)利，难以经营平衡，已经无有力措(cuo)施(shi)推(tui)进旧改项目，三(san)是大量旧改项目陷入停滞，四是旧改项目只(zhi)能(neng)寻(xun)求新的解决出路。
因为《申报方案》中提到，多地三(san)旧改造项目已经陷入困局，开发商(shang)也已经没(mei)有任何有力的措(cuo)施(shi)，并且黄埔区域内多村项目已经拖欠临迁费。
根据公开资料统计(ji)，广州黄埔区临迁费用拖欠超过9个月的就多达十几个，如埔心村、莲潭村、萝峰村、凤尾村、贤江村等。
甚(shen)至广州有的村落，只(zhi)能(neng)短期搬回原址，比如贤江村、群星村等。
所(suo)以，未来拆不动的老旧小区或(huo)者村落，业主自主筹集是破局的重(zhong)要路径之(zhi)一。
作者 | 醉酒(jiu)大鲨(sha)鱼