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深圳未(wei)动，临深便“涨价”声一片了。
难道临深市场，要抢跑了？
涨声四起
开年，深圳市场还没什么(me)水(shui)花(hua)，东莞的楼(lou)市就开始喊“涨”。
临深市场，最近东莞十多个楼(lou)盘集(ji)中收回折扣，上调价格成了讨论的热门。
似乎，开工短短十多天，各个住宅项目为了抓(zhua)住金三银四，做了通气动作。
据不完全统(tong)计，东莞新房住宅，发布了调价海报的就有接近二十个，涨价的幅度在2%～3%左右(you)，其中不乏东城、南城、万江、松山(shan)湖这(zhe)些核(he)心(xin)区域位置(zhi)地段不错的项目。
比如(ru)东城的光大天骄国际，2月(yue)16日起“涨价2%”。
光大天骄国际去年入市442套163—350平住宅，备案均价约5.4万—6.3万/平。
比如(ru)南城的建发缦云2025年涨价2%，这(zhe)个项目位于东莞南城CBD旁，去年5月(yue)曾加推，整体备案均价约5万-5.2万元(yuan)/平。
比如(ru)南城的香港(gang)中心(xin)紫荆8号2月(yue)17日起涨价1%，保利(li)天珺2月(yue)17日起涨7万-8万/套。
这(zhe)两个项目直线距离约250米(mi)，前者143-208㎡的精装大平层备案均价约5.4万—5.8万/平，后者建面(mian)约130-150平住宅备案均价约4.69万—5.26万/平。
比如(ru)位于东莞南城的保利(li)天郡2月(yue)17日总价上调7万-8万，与东莞香港(gang)中心(xin)直线距离约300米(mi)。
再比如(ru)虎门的保利(li)时(shi)区2月(yue)17日起涨价3%，厚街的保利(li)四季和颂府涨价2%。
而这(zhe)些项目城区范(fan)围内优质地段的比较集(ji)中。
似乎，东莞核(he)心(xin)区域的一些新房项目信心(xin)又回来了，而且不仅回来，还有了不少底气。
而楼(lou)市几乎牵一发动全身，这(zhe)些项目代(dai)表的就是(shi)市场的整体趋势。
比如(ru)这(zhe)些项目中，保利(li)的涨价集(ji)中度就比较高，在统(tong)计内的就有三个，也一定反映(ying)出了开发商(shang)的态度。
所以，眼下涨声四起，也说(shuo)明一个问题——开发商(shang)们与其同行互卷，不如(ru)一起托底市场，抓(zhua)住“金三银四”的市场节点。
涨价底气
虽(sui)然市场是(shi)否真的已经具备“涨价”条件，还需要打个问号。
但是(shi)什么(me)给了开发商(shang)底气，支(zhi)撑开发商(shang)们统(tong)一了动作？
正常来说(shuo)，东莞市场看深圳。
深圳作为楼(lou)市风向标(biao)，市场复苏明确。
无论是(shi)新房还是(shi)二手房，在去年的政(zheng)策组合拳下，九月(yue)到十二月(yue)，连续一个季度成交都出现了升温，2025年1月(yue)至2月(yue)虽(sui)然成交有所回落，但历年都有春(chun)节假(jia)期的阶段性特征，对比之下已经是(shi)2022年以来春(chun)节假(jia)期阶段的高峰。
而整个深圳的新房住宅，去年取消限价后，一些新住宅的价格反而比市场预期的还贵了。
虽(sui)然这(zhe)些项目并没有宣布“涨价”，但价格对比周边新房或者前批房源贵了是(shi)有目共睹的。
其次(ci)，东莞的市场也有所复苏。
从东莞住建局公布的数据可(ke)以看到，去年9月(yue)—12月(yue)，东莞超过4层的新房住宅成交量超过2000套，10月(yue)甚至出现5582套的成交量，并且新房住宅的网签均价也稳定在了2.4万+/平方米(mi)，二手住宅方面(mian)也同样维持在2000套以上，网签均价维持在1.6万/平左右(you)。
而今年1月(yue)的数据，同样也是(shi)受春(chun)节传统(tong)淡季影响回落了一些。
而更值得注意的是(shi)，2024年9月(yue)—12月(yue)，东莞的核(he)心(xin)城区东城街道、南城街道也有同样的网签表现，超过4层的新房住宅网签套数从2位数，上升到3位数。
如(ru)果不是(shi)受春(chun)节影响，翘尾行情会更明显(xian)。
所以即使网签数据存在一定的滞后性，但东莞的住宅市场确实有过阶段性的复苏。
这(zhe)就给新房的开发商(shang)回收折扣，调价提(ti)供一些底气。
而市场的风向，可(ke)以直接影响开发商(shang)销售的策略，尤(you)其是(shi)项目的一线营(ying)销策划团队，都时(shi)刻关注市场的动态和变(bian)化。
去年12月(yue)东莞就已经有项目跟着深圳和东莞市场反弹收回折扣，针对195平和105平户型回收折扣。
第三是(shi)提(ti)价的项目，核(he)心(xin)区域的居多，本身地段上有市场优势。
而核(he)心(xin)区域本身项目库存和供应本身也不算多，去年整个东莞就上拍了5宗商(shang)住用地，其中还流(liu)拍了两宗，而东城、南城、莞城的位置(zhi)都没有宗地供应。到了今年1月(yue)才补充位于滨海湾新区的商(shang)住用地。
对比近5年每年的商(shang)住用地出让宗数，几乎是(shi)腰斩的状态。
而住宅用地的变(bian)化，事关市场3年的预期。
对开发商(shang)而言，虽(sui)无直接影响，但也间(jian)接决(jue)定了对市场的短期判断和销售决(jue)策。
所以，商(shang)住用地的减少供应，也给核(he)心(xin)区的项目一些“慢慢卖”的底气。
所以，回收折扣也就有了底气。