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每经记(ji)者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
在去库存的大战略之下，滨江集团（SZ002244，股(gu)价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线城市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集团公告获取金华市金东区ZX-33-12-09等4宗商业及住宅地块各51%股(gu)权，这些地块均由(you)金华城投土拍购入。值得注意的是，其(qi)中一宗为容积率1.1的低密度住宅地块，两宗为纯商业用地，以(yi)及一宗商业、住宅用地。
知情人士透(tou)露(lu)，当初金华城投这4宗地中，有作为托底而拿的地。
此前房地产市场持续深度调整，在地价和限价政策压缩利润(run)空间的情况下，滨江集团仍然顶(ding)着压力拿地，并且重仓杭州(zhou)一城，因(yin)此曾有传言称其(qi)是杭州(zhou)的“第二(er)城投”。此次与金华城投再次深度合作，又引发了(le)市场类似猜测。
对此，滨江集团执行(xing)总裁朱(zhu)立东在接受《每日经济新闻》记(ji)者采(cai)访时表达(da)得很(hen)坚决：“所有开发合作都是基于市场的原则。”
“至少90%以(yi)上是出于市场回报的考量，作为异地的企业，不会纯粹出于托底去承担开发工作。特别是在非大本营区域，要从市场出发、发挥各自优势，比如滨江集团的口碑、产品能(neng)力或者议价能(neng)力，没(mei)有限价的情况下，至少我们比人家卖得快(kuai)，就是我们的优势。”
图源(yuan)：上市公司公告
金华已成第二(er)大业绩贡献城市
金华已经成为滨江集团除杭州(zhou)外，最大的业绩贡献区域。
2025年滨江集团还有一个目标(biao)——继(ji)续降库存、收缩区域。滨江集团董事长戚金兴此前曾表示，2025年还要继(ji)续降库存，降到“非常健康(kang)的状态”，同时也要降“不确(que)定(ding)的城市”。
而对于“确(que)定(ding)的区域”，滨江集团的发展战略已经非常明晰：聚焦杭州(zhou)主阵地，杭州(zhou)以(yi)外的地区，有合适的土地，以(yi)“游(you)击战”形(xing)式参与。而“游(you)击战”的打法，倒也匹配金华地区本身的市场特点。
中指研究院华东大区常务副总高院生(sheng)告诉每经记(ji)者，金华属于比较分散(san)的点状市场，比如下辖的义(yi)乌、永康(kang)，小老板多，核心地段的低密产品，2024年确(que)实走了(le)一波(bo)。
金华市场也开始(shi)表现出止跌回稳态势。
根据国家统计局2月19日公布的最新数据，1月金华新房价格指数环比止跌持平。根据易(yi)居(ju)研究院对国家统计局历史数据的整理(li)，金华新房价格从2022年5月起正式进入下跌区间，2024年10月起环比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。
朱(zhu)立东也坦言：“2025年滨江集团的销售目标(biao)在1000亿元上下，还是需要有一定(ding)的地区覆(fu)盖和土地储备量来支撑。2024年金华市本级(ji)新房销售总额大约150亿元，滨江集团占比接近10%，销售额超过14亿元。
他向记(ji)者透(tou)露(lu)：“滨江集团在金华市本级(ji)已开发及正在开发的项目共有5个，与金华城投过往的合作项目开发销售的情况比较好，坚定(ding)了(le)大家继(ji)续合作的信心。其(qi)中，滨江城投·悦品已经售罄；滨江城投·和品2024年6月开盘800多套房源(yuan)，目前销售过半，也是2024年金华市本级(ji)的销售冠军。”
将范围(wei)放大到金华全域，在中指研究院《2024年金华全域房地产企业销售业绩排行(xing)榜》上，滨江集团以(yi)49.7亿元位列第二(er)。高院生(sheng)也分析，从2024年业绩贡献来看，杭州(zhou)以(yi)外，金华全域销售对滨江集团贡献度排名第二(er)，金额约50亿元。
“滨江集团这次敢在金华拿4个项目，一方面源(yuan)于金华的‘点状热度’，另一方面其(qi)在金华市场已经有一定(ding)的布局，项目销售比较好、市场认可度高，内部风(feng)险评估也可以(yi)，所以(yi)要深耕这个区域。在这个节点上，基于和当地城投已经有一定(ding)合作，滨江集团深入研究其(qi)资源(yuan)也很(hen)正常，一方面解决城投的问题，同时也能(neng)补(bu)充自己的货值。”高院生(sheng)分析。
“创造价值，向市场要溢价”
“滨江集团在住宅产品打造方面有优势，金华城投本身是市本级(ji)投资公司，资源(yuan)相对较多，资产处置能(neng)力也相对较强，属于在原有良好合作基础上的进一步强强合作。”朱(zhu)立东说。
从财务层面来看，滨江集团现金短债比正在逐年改善。截至2021年末，公司有息负债规模457.62亿元，短期(qi)债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍(bei)。到2023年末，公司权益有息负债360亿元，其(qi)中短期(qi)债务135.07亿元，占比32.53%，低于期(qi)末货币资金（327.04亿元），现金短债比达(da)到2.42倍(bei)。
滨江集团方面透(tou)露(lu)，截至2024年12月25日，滨江集团权益有息负债余额为305亿元，较年初下降55亿元；银(yin)行(xing)存款余额306亿元。“这是滨江集团成立32年来，第一次现金大于有息负债。”2024年底，戚金兴曾对媒体表示。
此次在金华密集开发，特别是2宗商业地块和1宗含商业的地块，难免(mian)带来资金沉淀，这是否(fou)会影响滨江集团进一步降债的计划？
朱(zhu)立东对每经记(ji)者说：“目前是管理(li)扁(bian)平化，资金全部集中在集团总部，统筹把控，今年有息负债要继(ji)续往下压，控制到300亿元左右，因(yin)此是否(fou)发债要评估各个项目本身的利润(run)情况。”
“另一方面，现在项目开发情况发生(sheng)了(le)变化，原来开发商之间竞争拿地，但销售价格政府已经限定(ding)了(le)，中间的差(cha)价大家都是明盘，靠的就是整个运营、周转、合理(li)控制成本。现在是要创造价值，向市场要溢价。如果(guo)单个项目的利润(run)从前几年的两三个点，回到10个点左右，那么能(neng)够创造价值的项目、市场议价能(neng)力强的项目，就可以(yi)有一定(ding)的贷款。”朱(zhu)立东解释。
对于商业项目开发，朱(zhu)立东表示：“对城投公司而言，住宅开发只是其(qi)中一块资产，用于增加短期(qi)现金流和短期(qi)利润(run)，同时也需要一些资产沉淀。得益于城投公司良好的资产处置能(neng)力，以(yi)及滨江集团的产品开发、品牌营造和溢价能(neng)力，二(er)者联合开发，各自发挥能(neng)力。”
从杭州(zhou)到金华，滨江集团也向市场传递了(le)信号：强三线城市正在成为挖掘机会的新战场。滨江集团以(yi)各51%权益比例落子金华四盘，探索“深耕基本盘+外埠机会型(xing)投资”模式，既巩固了(le)杭州(zhou)市场基本盘，又可以(yi)避免(mian)过度依赖单一市场的系统性风(feng)险。
但不得不面对的是，去库存仍是滨江集团下一阶段的重要任务，杭州(zhou)外围(wei)项目均面临分化和降价促(cu)销的局面，金华市场能(neng)否(fou)顺利消化低密产品？另一方面，异地权益合作项目也挑战滨江集团的管理(li)半径，商业项目与住宅项目的品质和销售能(neng)否(fou)复(fu)制2024年的战绩？这些疑问仍待时间检验。
封面图片来源(yuan)：视觉中国-VCG211221953040