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如果问深圳(chou)哪个区新房库存最难清理？
则(ze)坪山区不能(neng)不提。
打破下限
最近，位于坪山碧岭(ling)的深业山水东城以29293元/㎡的备(bei)案均价，不仅打响2025年坪山新房供应的第一枪，也重新定义了坪山新房的价格体系。
建面约85—243平，单价区间约2.51—5万/平，总价区间约213—1216万/套，1060套现(xian)房入市(shi)，精装交付。
这不仅比深业山水东城2022年7月以及2023年2月批(pi)次入市(shi)的房源价格便(bian)宜，更是整(zheng)个坪山2020年以来，备(bei)案均价最便(bian)宜的一次。
要知道，坪山区域新房备(bei)案价格高光的时候，均价去到约4.2万/平。
2021年8月位于坪山石(shi)井的中海万锦(jin)熙岸华庭开盘，264套约80—106平住宅备(bei)案均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套；
2021年8月位于坪山马峦的金尊府开盘，592套约88—143平住宅备(bei)案均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套；
2021年8月位于坪山马峦的龙(long)光玖誉雅(ya)筑开盘，355套住宅备(bei)案均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套。
就算是碧岭(ling)同片区的新房，如龙(long)光玖榕(rong)府、蔚蓝左岸花园、深业山水东城前两批(pi)次新房，备(bei)案均价都是维持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市(shi)的龙(long)光玖榕(rong)府467套约96—117平住宅备(bei)案均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅备(bei)案均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套。
深业山水东城，2022年7月559套约81—188平住宅开盘，备(bei)案均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平住宅开盘，备(bei)案均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套。
所以可以看(kan)到，深业山水东城1060套现(xian)房住宅入市(shi)，正标志着(zhe)坪山的新房价格正式迈向“2字头(tou)”。
和前两批(pi)次的住宅房源价格相比，备(bei)案均价相差了约8600元/㎡。
假(jia)设2022年7月选择约81平的业主选择最便(bian)宜的户型(xing)，总价约280万，今年选择约85平最便(bian)宜户型(xing)，总价约213万，不仅户型(xing)面积更大，总价也便(bian)宜了约67万。
而这也仅仅只是备(bei)案价格，一般而言新房入市(shi)，还会有相应的折扣叠加(jia)。
去化之困
从市(shi)场的情况来看(kan)，虽然深圳(chou)新房市(shi)场2024年已经出现(xian)翘尾行情。
但对于坪山区域而言，新房去库存是每个项目的大难题。
在深圳(chou)各个区域中，虽然新房住宅库存量的前三名一直是龙(long)岗、龙(long)华、宝安，但若要问哪个区的新房去库存难度最大，坪山是不能(neng)不提的。
因为其他区域的新房，顺销(xiao)期的去化速度要比坪山区域的新房整(zheng)体去化速度要快(kuai)一些。
最明显的，位于龙(long)华观澜的山水华庭，108套住宅，备(bei)案均价约47561元/㎡，2021年8月入市(shi)。
曾经一度被市(shi)场誉为开盘最惨淡新房，24批(pi)意向登记客户，成为当时入围人数(shu)最少的新房。
2021年的新房市(shi)场远要比如今的新房市(shi)场好不少。
截至2025年1月8日，山水华庭在深圳(chou)房地产信息平台上显示，只卖剩11套住宅。
而位于坪山马峦的金尊府，2021年5月入市(shi)353套住宅，市(shi)场反馈开盘当天是差不多卖光。
但时隔1328天，依然还有3套住宅未网签，而2021年8月入市(shi)，市(shi)场反馈开盘之初卖了约54.38%，时隔1237天，592套房源，依旧剩98套住宅未网签。
而这几天深圳(chou)坪山碧岭(ling)片区，一次性(xing)供应1060套新房住宅。
要知道目前整(zheng)个坪山区域新房住宅库存总量约7151套，深业山水东城一次性(xing)供应就占了整(zheng)个坪山区新房库存约七分之一。
再加(jia)上深业山水东城前两批(pi)入市(shi)房源，到目前为止仍存在不少房源未出售。
2022年7月这一批(pi)，559套住宅剩余(yu)269套，2023年2月这一批(pi)804套住宅剩余(yu)533套。
更重要的是，开发商新房库存不小的情况下，还存在工抵房的情况。
在媒体社交平台上有网友在去年11月表示，“开发商没钱，还以房抵款抵了我(wo)一套，请款一直卡”，也有网友早在去年7月评论表示，“如果考虑深业山水这个小区的能(neng)不能(neng)买了我(wo)们公司的工抵房呀，85折，公司急卖”。
所以，新房去化困难不仅是整(zheng)个坪山区域的难题，更是深业山水东城去化的难题。
面对这样的区域新房格局，或许价格让步才能(neng)真(zhen)正获得一席市(shi)场。
作者 | 飞天小女警