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距离2024年落下(xia)帷幕(mu)，还有2天不到的时间。
但变幻莫测的楼(lou)市，基本已经成定局。
而(er)这一年也是深圳楼(lou)市最跌宕起伏的一年，楼(lou)市经历了(le)过山车式的行情。
先是2月闯年关，紧接着5月重磅政策出台，9月在加(jia)码政策下(xia)，发出二次总攻。
总的来看，总算实现了(le)“止跌回暖”总目标。
政策大年
今(jin)年可谓是楼(lou)市的“政策大年”，政策的密度(du)和力度(du)也达(da)到了(le)史无前例(li)的节奏。
根据中指研究院数(shu)据显示，围绕(rao)“稳楼(lou)市”政策组合(he)拳达(da)780余(yu)条，包括(kuo)不仅限(xian)于降首付、松绑限(xian)购、降税费、降利率、存量房(fang)收储、以旧换新，城中村改(gai)造、控土地供应(ying)等。
深圳也不例(li)外，全年支(zhi)持楼(lou)市的大小(xiao)政策，多达(da)十几项，平均每个月都推(tui)出了(le)支(zhi)持楼(lou)市的政策。
其中，5月以及(ji)9月更是迎来楼(lou)市的最强支(zhi)持政策，放松，恢复企业购置住(zhu)宅(zhai)资格(ge)，跟进央行降首付，降房(fang)贷利率，取消限(xian)售(shou)，降“豪宅(zhai)税”，取消一二手房(fang)“指导价”等，为深圳楼(lou)市成交(jiao)量释放了(le)巨(ju)大的动力。
以价换量
能(neng)够反映真实的市场状(zhuang)况的是二手住(zhu)宅(zhai)的交(jiao)易买卖。
从成交(jiao)量上看，今(jin)年深圳楼(lou)市二手住(zhu)宅(zhai)继续(xu)走出阴霾。
根据深圳房(fang)地产信息(xi)平台数(shu)据显示，深圳2024年1月1日—12月29日，二手住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)已达(da)54176套，按照(zhao)12月日均成交(jiao)约400套的节奏，加(jia)上12月30日以及(ji)31日两天，深圳二手住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)量可达(da)约5.49万(wan)套，同比上涨约66.36%。
这样的成交(jiao)量，相比2021年的4.1万(wan)套，2022年的2.2万(wan)套，2023年的3.3万(wan)套，超出了(le)万(wan)套以上。
虽然成交(jiao)量大幅拉升，但价格(ge)方面，“9.26政”出台后，才出现稳住(zhu)的迹象(xiang)。
根据中指研究院数(shu)据显示，2024年9月深圳二手房(fang)均价约67622元(yuan)/平，2024年11月约67725元(yuan)/平，而(er)2023年11月深圳二手房(fang)均价约70854元(yuan)/平。
这意味着，深圳二手住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)量大幅反弹的背后，是二手住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)价格(ge)的折让(rang)。
6个日光盘
2024年深圳的新房(fang)虽然经历了(le)低谷期，但接近四(si)季度(du)，在政策的大手之下(xia)，出现了(le)年末翘尾现象(xiang)。
新房(fang)住(zhu)宅(zhai)全年成交(jiao)（2024年1月1日—12月29日）共计37521套，若算上12月30日以及(ji)31日成交(jiao)数(shu)据，预计再增加(jia)一两百套没问题(ti)。
这个成交(jiao)量已经超过去年全年成交(jiao)套数(shu)。
根据深圳房(fang)地产信息(xi)平台数(shu)据显示，2023年深圳共成交(jiao)一手住(zhu)宅(zhai)31621套，同比下(xia)跌8.2%，是近5年来新房(fang)市场成交(jiao)的最低点。
相比之下(xia)，深圳2024年全年新房(fang)成交(jiao)增加(jia)约6000套。
价格(ge)方面，根据中指研究院数(shu)据显示，深圳新房(fang)住(zhu)宅(zhai)2024年11月均价约52684元(yuan)/㎡，同比微跌约0.74%，而(er)2022年11月新房(fang)住(zhu)宅(zhai)均价约54266元(yuan)/㎡。
虽然12月数(shu)据暂(zan)未公布，预计和11月价格(ge)差距不会太大。
新房(fang)住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)总套数(shu)回暖，也意味着2024年各新盘的去化表现要比2023年好不少。
2023年“日光盘”数(shu)量仅4个，比2022年少了(le)2个，为2021年的零(ling)头，分(fen)别为光明凤凰片区(qu)推(tui)售(shou)337套房(fang)源的光明深房(fang)里，福田安托山推(tui)售(shou)237套房(fang)源的海德园A区(qu)，前海桂(gui)湾推(tui)售(shou)270套房(fang)源的前海时代(dai)尊府以及(ji)龙岗布吉推(tui)售(shou)152套房(fang)源的信义金御半山。
2024年相比之下(xia)，深圳楼(lou)市新房(fang)住(zhu)宅(zhai)推(tui)售(shou)115次诞生了(le)6个日光盘，分(fen)别是福田安托山的海德园A区(qu)、龙华梅林关的深业上城学府、光明凤凰的中建观玥、坪山中心财富城弘德苑、龙岗大运的深铁阅云境(jing)、龙华梅林关的中建鹏宸云筑。
但这6个“日光盘”表现不一，有让(rang)价日光，也有“强行日光”。
光明凤凰的中建观玥、龙岗大运的深铁阅云境(jing)、龙华梅林关的中建鹏宸云筑开(kai)盘价格(ge)都低于同地段(duan)过往新房(fang)价格(ge)，而(er)坪山中心财富城弘德苑则出现获批房(fang)源613套，只推(tui)售(shou)318套房(fang)源，开(kai)盘当天实际推(tui)售(shou)163套的情况。
宗地之变
宗地之变，事关楼(lou)市3年。
2024年，深圳楼(lou)市一边是核心地段(duan)不断(duan)调规，一边是收缩的用地供应(ying)。
而(er)今(jin)年深圳的住(zhu)宅(zhai)宗地出让(rang)，不到2020—2022年的六分(fen)之一，成为深圳近十年住(zhu)宅(zhai)用地供应(ying)最低年份。
深圳楼(lou)市近10年宗地出让(rang)，最旺盛的年份，每年平均三十多宗用地出让(rang)。
最主要的原因(yin)是，新房(fang)库存去化压力巨(ju)大，且年内出台了(le)《自(zi)然资源部办公厅关于做好2024年住(zhu)宅(zhai)用地供应(ying)有关工作的通知》，要求商品住(zhu)宅(zhai)去化周期超过36个月的，应(ying)暂(zan)停(ting)新增商品住(zhu)宅(zhai)用地出让(rang)；商品住(zhu)宅(zhai)去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，动态(tai)确定其新出让(rang)的商品住(zhu)宅(zhai)用地面积上限(xian)。
但年内也诞生了(le)深圳楼(lou)市历史的第九宗百亿宗地，也是有史以来最贵地王——T107-0107宗地，同时也是年内全国最贵地王。
由“中海+华润联合(he)体”以总价185.12亿拿下(xia)，起拍价126亿，溢价58.6亿，溢价率46.31%。
标志性事件(jian)
虽然深圳楼(lou)市整体数(shu)据出现了(le)反弹，但贯穿全年的市场，也诞生了(le)不少标志性的事件(jian)。
比如人才房(fang)和安居房(fang)逆市热销，“人才”深夜排队选房(fang)，位于宝安区(qu)的新城华苑572套人才房(fang)，安排了(le)1693户选房(fang)
比如4月，学区(qu)房(fang)业主发出倡议，呼吁业主共同抵(di)抗垄断(duan)小(xiao)区(qu)和打(da)压小(xiao)区(qu)房(fang)价的中介(jie)；
比如龙华梅林关一业主，采取了(le)“现金抽奖”的方式卖房(fang)；
比如6月，龙华梅林关的新房(fang)项目，开(kai)发商迅速(su)全员解散，接入新房(fang)合(he)作方而(er)登上热搜；
再比如6月罗湖区(qu)清水河(he)一老破小(xiao)呼吁业主自(zi)筹资金拆除重建小(xiao)区(qu)。
所(suo)以，可以看到，看似平静的楼(lou)市，每天都在上演着“拉锯战”。
作者 | 醉(zui)酒大鲨鱼